《上海天伦公寓商务大楼》策划方案推荐.docVIP

《上海天伦公寓商务大楼》策划书 第一部分 项目之市场态势研判 核心概要： 上海写字楼物业的买卖市场不在高端，而是中央商务区的中档写字楼领衔主演，但一直以来，缺少突破及扣人心弦之作。并且，由于沪地特殊的市场投资环境，不少写字楼物业在销售通路无法突破时，还是延续以前 “商住两用” 的老思想。 那么，本项目是否亦要以此手法淡市突围呢？事实上，从项目所处区域的客户群特性以及资源优势来判断，我们认为，对项目销售最有承接力的市场仍是所在区域的写字楼市场。 项目所处区域为中山公园商圈，无疑，它的未来是值得期待的，但是，就现状而言，若本项目希望以18000元/M2的基准价冲击市场，在三个月内快速解决战斗，它所面对的就必然是一个需要敬畏的市场，需要以选择智慧的来突破的市场！ 一、上海市写字楼市场扫描　 写字楼市场综述 二季度上海甲级写字楼市场租售两旺。目前写字楼的成交租金较去年同期上扬14.3％。平均成交租金最高为静安区，达0.97美元，卢湾居次，为0.86美元。大部分租金成长地区都集中在浦西市中心区域，供不应求的情况在这些地区表现也最为突出。次中心区域推出的小户型办公房也受到市场追捧，销售火爆。商铺市场相对来说发展比较稳定，市中心铺面依然一铺难求。商铺需求逐步由中心区域向次中心区域转移。商铺供应也是以次中心商业配套为主。边远地区租赁价格较为低廉。成交价为每平方米2.2－3.5元/天，价格差最主要区分在商业形态上，这部分商铺租赁情况也颇为火爆。主要体现的地区为松江、奉贤、南汇、嘉定等区域。????? 本期办公楼市场和商铺市场成交急剧增加。其中办公楼市场成交套数和成交面积分别较上期上升138％和52％。其中得益于多个小户型办公房的热销，“财富时代大厦”、“飞雕商务大厦”销售放量；新开盘的“浦发广场一期”在短短的半个月就销售了187套，嘉定的“上海国际机电五金交易中心”也销售了164套，有力地推动了办公楼成交量的上升。商铺市场也销售火爆，成交套数和成交面积较前期增加了73%和87％左右。从成交区域分布来说，主要集中在嘉定、南汇、奉贤、松江等边远区域，主要是为边缘住宅的商业配套的；同时，专业类商铺也销售火爆，推动了整个市场的成交。 由于金融、专业服务型企业的继续扩张，大型跨国公司对办公空间的需求增长明显，甲级写字楼市场呈现明显的供不应求态势。上海甲级写字楼市场行情一直看好，近期入市写字楼物业预租市场持续火爆，使得上海甲级写字楼物业平均租金水平较之上一季度上涨３．３％，达到０．８４美元／平方米·天。 1）供求变化导致租金上涨 　　租金上涨归因于供求关系的变化，随着经济地位的提升，上海已经成为跨国公司、合资企业、实力内资企业等纷纷入驻之地，写字楼需求量明显上扬。但由于甲级写字楼开发周期相对较长，从开工到交付一般需要２～３年甚至更长时间。一些甲级写字楼项目往往在预租阶段便已租赁近半，供不应求的市场态势导致租金上涨。在需求规模上，由于中国经济尤其长三角地区经济的持续稳定向好，大多数非生产型公司倾向于在市中心选择高品质的甲级写字楼。 ??从供应角度看，市中心甲级写字楼较为集中区域，如沿淮海中路、南京西路地段，可供开发地块已经不多。因此在未来两年中，浦西市场仍会持续供不应求局面。但各主要ＣＢＤ区将呈现不同格局，如南京西路沿线有连续的供应，从２００６年中开始，先后将有廖创兴中心大厦，越洋大厦、恒隆广场二期、汇德丰广场等项目相继面世，彼此平均间隔约半年左右。目前虹桥地区有嘉麒大厦、盛高国际大厦、现代广场等新增供应量，但区域内缺乏纯租赁型甲级写字楼项目。而淮海中路沿线将出现供应一枝独秀的局面，只有位于淮海中路、汾阳路的淮海国际广场一幢国际甲级写字楼，此外没有其他甲级写字楼供应。 2）吸纳量未来将大幅上扬 上海甲级写字楼市场吸纳量未来将大幅上扬，在全市整体吸纳量约达到６１７００平方米。其中大部分吸纳量都集中在浦西市场，约有４９７００平方米；与此相比浦东新区陆家嘴区域的吸纳量仅为１２０００平方米。从空置率来看，市场将呈现持续下降趋势。截至６月底，全市范围内甲级写字楼平均空置率约为７％。尽管如此，由于计算空置率所使用的空置面积中，包含大部分已经提前预租签约的面积，上海中心城区高端写字楼物业存量仍十分有限。在浦西南京西路、淮海路及人民广场区域，甲级写字楼平均空置率水平都低于５％，分别为２．３％、３．５％和４．５％。 ??随着花旗大厦、都市总部大楼、港汇广场等都已相继完工，预计２００５年第三季度上海甲级写字楼市场将会有大量新增供应。尽管如此，由于市场预租活跃，预计在完工入市前，这些写字楼都将达到５０％以上的签约率，因此市中心高端办公区域的供应量仍十分紧张。 A、上海写字楼市场自2000年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。上海GDP已经连续14年