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保利东湾项目 可行性分析报告 ——杭州保利物业 目 录 一．概述 2 二．行业背景分析 2 2.1物业管理公司的宏观现状 2 2.2物业管理公司的市场现状 3 2.2.1 行业分析 3 2.2.2物业管理公司相对于其他管理公司/公司的优势 4 2.3物业管理公司产业价值分析 5 三．市场分析 5 3.1保利东湾环境分析（宏观） 5 3.1.1自然区位状况 6 3.1.2人口状况 6 3.1.3经济发展水平 6 3.2保利东湾需求预测与分析（微观） 7 3.2.1市场问卷调查(附录一) 7 3.2.2市场调查方法 7 四．产品与产品服务（对外） 7 4.1服务状况 7 4.1.1服务介绍 8 4.1.2服务特性 9 4.1.3具体服务 10 五．公司经营与管理（对内） 10 5.1公司简述 10 5.1.1公司名称 10 5.1.2公司经营范围 11 5.1.3公司现状简介 11 5.2公司的宗旨和目标 12 5.3公司组织架构 13 5.3.1各部门职能简述： 13 5.4人力资源管理 14 5.4.1员工管理（附录二） 15 5.4.2监理员工档案 15 5.5股权分配和认股计划 15 六．项目风险分析 16 6.1资源风险 16 6.1.1人力资源风险 16 6.1.2物力资源风险 18 6.1.3财产资源风险 18 6.3技术风险 19 七．财务数据预测 19 7.1销售收入预算明细 19 7.2费用支出预算明细 20 7.3利润预测 20 八．项目实施阶段目标 21 8.1阶段实施目标 21 8.1.1前期策划5月份—6月份： 21 8.1.2中期6月份——7月中旬 21 8.1.3后期9月份 21 8.2整体大目标 21 8.2.1前期目标 21 8.2.2中期目标 22 8.2.3后期目标 22 8.3详细事件 22 8.3.1中期 22 8.3.2中后期 23 8.3.3后期 23 附录一 24 附录二 26 一．概述 随着社会主义市场经济体制的建立和发展，我国的福利分房制度逐渐被取消，每个家庭在解决住房问题上也被推向了市场，房地产开发成为一个巨大的产业。与此同时，物业管理服务也正在逐步走向千家万户，逐步成为一个新的行业。因此，我司保利物业将以建设“亲情和院”为理念，打造“和着筑善”的物业品牌。 二．行业背景分析 2.1物业管理公司的宏观现状 物业管理是随着住房制度改革和房地产市场的迅速发展而诞生的一个新兴行业，它对改善居民的生活环境、维护社区稳定、促进经济增长、提高城市整体管理水平发挥着重要的作用。 从全国宏观来看，物业服务行业作为新兴的服务行业进入中国30年的时间，从沿海城市传入内陆，发展迅猛，发展空间大，需求多，但是也凸显出了问题和矛盾。据调查，我市的物业管理起步较早，发展迅速，企业资源规模不断扩大，物业管理人员队伍日益强壮，物业管理覆盖面积逐年增加，这一新兴行业的兴起，提供了为数众多的就业岗位。 物业管理的基本现状： 1.私营企业：个人成立的物业管理服务公司。一般资质为3级，但是存在规模小，服务单一，人力匮乏，管理模式不科学、发展后劲不足的缺点。 2.开发商自己简历的物业服务企业，特点是对物业情况熟悉，资金雄厚，但是建管一家，依赖性强，问题暴露明显，如房屋质量问题，这些物业公司中有的只承包自己本公司的物业，有的则是内外兼包。 3.专业化、新型的、符合现代化发展要求的企业，这些企业的特点是制度较完善、正规，有一定的人力资源、经验、资金，成为物业服务行业的新生主力，有一定的竞争力，但这些企业数量不多，没有核心凝聚力，主要通过投标渠道为物业服务来源。 4.外地进驻的物业服务公司，这些公司具有一定的实力，专业技术较纯熟，且具有很强专业针对性。 2.2物业管理公司的市场现状 2.2.1 行业分析 2010年楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。新政让许多本来要选择置业的购房者选择了观望，但也有许多购房者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的生活更加贴心和完美，与此同时，品质服务也逐渐成为众多置业者关注的一部分，成为置业者购房的重要因素。近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。并且随着我国房地产业的迅速发展，人们对居住质量的要求越来越高，物业管理被提到了越来越重要的地位。杭州下沙作为一个宜学、宜业、宜居的城市，各类小区、公寓近几年发展非常快，对售后服务和物业管理提出了更高的要求，这也给物业公司的发展提供了很大的空间。 2.2.2物业管理