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物业发展总成本
CB(1)2237/05-06(02)
成本構成
專業服務費用 物業發展權費
及其它 ("入場費")
市場推廣成本
融資成本
項目預備工程成本
建築成本 地價
• 物業發展權價值
- 不是地價
- 不是賣價
• 發展權作價
- 獨立及專業地釐定
- 評估方法為業界廣泛採納
- 有關物業組合發展權作價經確認為公平及
合理
• 售樓收益 – (地價 +建築成本 + 項目預備工
程成本 + 稅項 + 融資成本 + 專業服務費用
+ 市場推廣成本 ) = 物業發展利潤
• 物業發展利潤 X 攤分% =發展權的價值
• 證券分析員熟悉物業發展權的評估方法
• 某主要投資銀行的分析員曾經表示 :
〝... 九鐵物業發展權的作價似乎多付了20.28億港
元 ... 就發展物業而言，我們的估值為25.11億港
元，低於購買價的49.1億港元〞
• 另一主要投資銀行的分析員則表示 :
〝... 我們估計地鐵為餘下用地的發展權實質要支
付每平方呎約400港元 … 我們相信這是〝公平〞
價格，因而稍感失望。 〞
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