选址问题1.docVIP

单店店铺选址问题的分析 新店周围地理位置特征表述 在经历了初期的探索之后，中国的大型购物中心开始从开发时代向运营时代转变，从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变。中国零售业在2004年年底全面开放，外资超市进入中国与本地的零售业展开竞争。经两年来，美国的沃尔玛超市的年销售额高居世界500强首位，而家乐福、麦德隆等也取得很出色的业绩。而迄今为止，中国尚无一家零售商能进入此排行榜。大润发是一家台湾的大型连锁量贩店，成立于1996年 ，润泰集团也开始寻求转型，因而开始扩大转投资事业的范围与规模，例如转投资保险 、 金融事业（如安泰人寿、永丰银行等）及流通事业 （如大润发）。 此外，随着中国改革开放的脚步，大润发开始进入大陆市场。大润发在台湾有24个服务据点，在台湾的主要对手为家乐福及爱买 ，在台湾的发展规模仅次于家乐福。全国市场急速扩张的背景下，正当业界还在为“直营模式”和“开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对单店的低存活率、连锁的高难度基因复制，以及店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效管理好单店就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何进行前期的商圈调查与新店选址则是首当其冲的重要问题。 大润发超市坚持其店铺的选址方向基本如下： 大润发的选址的区位特点是与易初莲花有相似之处，都是仓储进化型购物中心模式。 1.要区位更要交通。大润发超市要交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。 2.十字路口.大润发超市要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。 3新旧交接 4战略性选址.润发超市接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住大润发超市. 5商圈辐射区位要求在3公里，商圈辐射人口30万人 6对周边人口数量要求低.大润发超市选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。 同时，在进出口的位置上必须有非常明显的广告标识或者广告位置。 4)大 润 发 对 选 址 区 位 的 需 求 ，尤 其 对 商 圈 的 理 解，是基于其自身的经营能力及市场定位等因素决定的。总结以上的优势和特点，大润发的选址的特点与缺陷同样明显，存在以下弊端：1由于建筑体量与标准化问题，一二线城市很难发展。2运作周期长，发展速度会收到一定的限制。3小规模城镇尤其是人口在10万以下的城镇，无法开设。 1、店址选择遵循的原则 : 　　要选定一个好的店址，有多方面的因素是需要考虑的，但投资者首先要明确自己的选择原则，因为原则是自己的作业导向和目标指引。 　　（1）要综合考虑行业的特点 　　（2）要综合考虑地区的特点 　　（3）要综合考虑人流量调查的结果 　　（4）避免在同一区域重复进行网点建设 　　（5）要有利于连锁店店铺管理目标的实现 　　（6）要注重对成本的核算 　　（7）方便顾客 2、店址选择的具体方法：选择店铺的具体位置时，可以从以下几个方面入手：　　（1）首先选定区域 　　设立店铺的一个前提是先找出目标市场和服务对象，然后根据目标市场和服务对象选择网点设置区域，考虑设在消费者集中的区域，尤其以商业中心为最佳位置，但同时也应考虑成本因素。　　（2）通过制图找出最佳位置 　　在选定区域后，可以绘制出简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞争对手和准竞争对手的店铺，还应该标出现有的商业结构、客流集中地段和流向、交通路线、停车位等，通过分析和评估，以便正确设置店铺的位置。 　　（3）进行市场调查 　　（4）具体实施 3、店址考察数据分析 　　（1）店址临近主干道的人流量和车流量 　　店址临近主干道的含义指：主干道和店址之间最方便、最近距离的不行时间不超过15分钟。 　　店址临近主干道的人流量：一类城市日人流量应该在50000人次以上，二类城市日人流量应该在10000人次以上，三类城市日人流量应该在5000人次以上。　　店址临近主干道的车流量：一类城市日车流量应该在8000人次左右，二类城市日车流量应该在5000人次左右，三类城市日车流量应该在2000人次左右。　　（2）核心商圈的收入水平 　　（3）人口数量 　　（4）交通状况 　　（5）核心商圈的城市规划状况 　　（6）核心商圈的同类店铺饱和状况 4、对于备选店进行评估 　　为了判定某个特定的场所是否能够开设店铺，投资者还需要对很多因素进行调查，比如： 　　（1）该场所的空间是否足够大？能否满足日