Reits-房地产信托投资.ppt

Reits-房地产信托投资基和中国市场 本次演讲的几个主题 一.Reits的基本模式和制度 二.中国Reits的发展历程 三.未来中国Reits发展的展望 一、Reits的基本模式和制度 1.什么是Reits? 简单来说，Reits (Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金）是把投资者的小额投资集中在一起，委托专业的管理机构进行管理，投资于特定房地产项目，所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所发行的Reits股票，即视为入股。 参与Reits的各方： 发起人 受托人 投资者 资产管理人 物业管理人 交易涉及的中介机构 2.Reits的盈利模式 Reits交易对于各方当事人具有的好处： 对于发起者有哪些好处？ 1.迅速募集资金，融资额度增加 2.资产负债率降低 3.通过拥有Reits份额仍可控制部分资产 4. 提高知名度及信用度 对于投资者有哪些好处？ 1.具有很好的变现性和流动性 2.极大地降低了投资门槛 3.收益稳定、安全 这些好处是如何实现的？ 权益型Reits（1） 权益型Reits(2) 抵押型Reits 3.Reits的主要管理结构--- 外部管理、契约型 内部管理、公司型（主要在美国） 各国（地区）Reits制度 二、中国Reits的发展历程 1、政府法规政策的发展 2004年开始，银监会、证监会、央行开始试点。 国务院、人民银行、银监会发布多个文件，提出 开展Reits试点的方案。 目前的进展：银行间债券市场试点 证券市场试点 信托登记管理办法 已出台的草案或征求意见稿： 《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》 《房地产信托公司信托业务管理暂行办法》 《房地产信托登记暂行办法》 2、“曲线救国”的尝试 越秀模式 以SPV和离岸公司控制内地资产并在香港上市，全球发售。 CRCT模式 “171号文”发布后，境外公司不能直接持有内地资产，凯德置地利用更复杂的结构在新加坡上市。 CRCT模式增加了企业成本。 三、中国未来Reits发展的展望 1、未来Reits模式-银行间债券市场 2、Reits模式-交易所市场 3、保障房开发模式 4、Reits信托权属的登记制度及税收 Reits信托权属的登记制度及税收 可能产生的税收： 土地增值税 企业所得税 营业税 契税 印花税 根据：增值税暂行条例、企业所得税法、营业税暂行条例、契税暂行条例、印花税暂行条例 房 地 产 资 产 发起人 发 起 人 所有权 Reits基金 抵押、付息 提供贷款 投资者 投资并获取分红 出租 缴纳租金 承租户 公司型Reits基金 房地产资产 承租人 收取租金 公司股东、投资人 分红 投资入股、 参与管理 公司内部管理人 授权管理 越秀基金 嘉茂中国房产基金（CRCT)