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房地产开发与经营复习 １、房地产：房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 ２、房地产的特点：固定性、耐久性、异质性 ３、房地产业：是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租凭经营以及中介、咨询、]评估等服务的行业（属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节）。 ４、房地产开发：是指房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产品的生产和建设的过程。 ５、房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 ６、房地产开发和房地产经营比较：一，角度不同（产品和管理）；二，内容不同（生产环节和流通环节）。 ７、房地产开发与经营的特点：一，房地产开发与经营难度较大；二，房地产开发与经营风险较大；三，房地产开发与经营政策性强。 ８、房地产开发与经营的程序和内容：一，投资机会选择与决策（是房地产开发经营的重要环节）；二，项目定位；三，前期工作（涉及项目全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约等）；四，建设阶段；五，租售阶段；六，物业管理。 ９、房地产发展总体形势分析：房地产投资快速增长得到初步遏制，宏观调控已见成效，具体如房地产投资总额增长迅猛，投资增长速度放缓，商品房销售速度逐步下降。 １０、房地产价格上涨的原因分析：中央政府、地方政府、房地产开发商和消费者四方博奕，房价动态变化；初期房地产调控措施不协调，加剧供求矛盾；地价上涨推动；新建住宅成本上升，品质提升；房地产投资结构不合理；多种住房需求旺盛；与存在投机性抄作密切相关；消费者预期改变。 １１、房地产可行性研究：就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从面判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 １２、可行性研究的特点：属于前期工作；重视地区经济分析和市场调查及预测；以经济利益为核心、并综观环境和社会效益。 １３、房地产可行性研究的作用：是投资决策的重要依据；是项目审批的依据；是项目资金筹措的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与各方签订合同的依据。 １４、可研的基本步聚：组织准备；资料收集和市场调查；开方发案的设计评价与选择；详细研究（包括技术经济指标，国民经济评价，财务评价）；编写研究报告（格式规范，内容全面，方法科学）。 １５、可研报告的主要内容：项目概括；市场分析与需求预测；规划方案的优选；开发进度安排；项目投资估算；资金筹集方案和筹资成本估算；财务评价；风险分析；国民经济评价；结论。 １６、房地产市场：是个具有不同层次、不同功能的综合性市场体系。 １７、房地产市场的特点：固定性、唯一性、耐久性、消费投资的双重属性、不充分市场。 １８、房地产供给的特点：市场供应缺乏弹性；市场供应的异质性；市场供应的区域性；市场调节的不完全性（存在住房保障、政府宏观调控）。 １９、房地产需求的特点：市场需求的广泛性；市场需求的多样性；市场需求的融资性；市场需求的长期性。 ２０、需求法则：假定其它条件不变，则某一商品的需求量与自身的价格呈反方向变化。 ２１、供求法则：假定其它条件不变，则某一商品的供给量与自身的价格呈正方向变化。 ２２、供求机制：房地产市场机制是最基本的机制，供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给和需求。供求之间存在数量关系，结构关系以及时关系三大关系。 ２３、均衡价格：是指在假定条件不变时，商品需求量与供给量相等时的价格，这时的供求量称为均衡价格。 ２４、竞争机制：优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合。 ２５、市场形式主要有完成竞争市场、垄断竞争市场、垄断市场。评判这三个市场的条件为：众多的买卖者、产品同质、自由进退市场、信息完全。 ２６、房地场市场分为土地市场、商品房市场、租凭市场。市场主体有政府、开发商、消费者。 ２７、市场经济的一般特征：竞争性、法制性、平等性、开放性。缺陷：自发性、盲目性、滞后性。 ２８、我国土地市场存在的问题：土地双轨帛，划拨和商业出让并存；管理和监控水平低；土地市场不统一、土地杠杆失灵；权力滥用，乱批开发区，越权批地；转轨中土地收入的流失；市场上开发水平良莠不齐，关系强是、水平低的非专业开发商多；滋生腐败。 ２９、我国土地使用制度的特点：批租制、垄断制、双轨制（指根据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度）、储备制（是指为加强对土地一级市场的统一管理，政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种管理制度）。 ３０、土地储备制度的社会效益：增强了土地市场的调控能务；为城市建设筹集资金；抑制土地炒作，