第五章-住宅消费规律.pptVIP

第五章 住宅消费规律 第一节 住宅租买选择 第二节 住宅交易成本的阻滞效应 第三节 住宅市场的过滤模型 第四节 住宅市场的隔离现象 第五节 住宅使用后主观评价 第一节 住宅租买选择 一、住宅的性质 二、住宅的消费形式：租赁和购买 三、租买选择的影响因素 第一节 住宅租买选择 一、住宅的性质 三种观点之争： 1.住宅是福利品 2.住宅是商品 3.住宅兼有商品和福利品属性 二、住宅的消费形式：租赁和购买 1.居民的住房消费决策过程 消费者在进行住房选择时将首先进行住房消费形式的选择：租赁还是购买，之后才进行住房消费量、档次、区位等方面的选择。 租买选择（tenure choice） 现实中区别于抽象的住房服务的另一明显特征是，住房事实上存在着购买和租赁这两种消费形式。这就产生了租买选择问题。租买选择研究是住房选择研究中的重要组成部分， 租买选择研究源于对住房耐久性的考虑。住房是一种耐用消费品，必须区分住房资产和住房服务。对于住房服务的需求是纯粹的消费需求，应利用消费理论建模，影响因素是收入、住房服务价格、其他商品价格以及家庭特征。而对住房资产的需求则属于投资需求，应利用投资理论建模，投资收益是影响其决策的主要因素。 2.租买选择与住房需求的关系 住房服务的需求可以通过租赁或购买住房来满足，而对住房资产的需求只能通过购买住房来实现。简言之，租买选择间的差异在于是否存在投资行为。 三、租买选择的影响因素 （一）住房租买选择影响因素的理论探讨 1.相对成本差异 家庭会选择相对成本较低的消费方式。 2.收入 持久收入对自有化率产生正向影响。收入高购买力强，还款能力强；收入高投资意识强等。 3.财富 首付款，取决于财富，且产生正向影响。 4.交易成本 家庭流动性强，均摊的交易成本大，选择租房；反之会购房。 5.家庭的偏好 年龄、人口、婚姻、子女、社会与文化因素（高自有化率与低租金并存） 购房既能满足居住需要又能满足投资需要，你赞同吗 一笔够首付的钱购买第一套房还是投资 拥有自己的房子才有家的归属感安全感 （三）南京市居民租买选择影响因素研究 实证分析思路： 1.问题的提出 2.文献与研究假设 3.研究设计 （1）数据（2）变量（3）模型选择 4.研究结果 5.结论 变量的说明 计量模型的选择 在实证分析中，学者们通常通过建立租买选择模型来考察租买选择特点和选择规律。租买选择模型最常见的是二元离散选择模型（ Logit Model, Probit Model, Tobit Model） 租买选择的因变量是租买形式（用y表示，y=1为购买,y =0，为租赁 ），自变量为影响租买选择的一系列因素。 Logit model 南京市居民租买选择影响因素 第二节 交易成本的阻滞效应 第二节 交易成本的阻滞效应 一、住房市场的特性与交易成本 二、交易成本阻滞效应的含义 三、交易成本对住房消费的影响分析 一、住房市场的特性与交易成本 房地产交易过程中存在显著的交易成本（transaction cost）。就住房而言，交易成本主要包括信息搜寻成本等隐性成本，还包括税费、支付给经纪人的费用、抵押贷款手续费、搬家费用等显性成本。 二、交易成本的阻滞效应 交易成本的存在，使得住房交易远非理论分析的那般高效、那般活跃，这种影响称之为交易成本的阻滞效应。 由于存在交易成本，当家庭收入、住房价格和家庭人口等因素的变化引起住房需求增加时，家庭并不能实时地通过搬迁调整住房消费。而只有当住房需求与当前消费量的差距足够大时，其影响不至于被交易成本所抵消时，家庭才会再次调整住房。 大部分时间里家庭的住房消费并非处于最优状态，近期搬迁过的家庭的不匹配度一般会小于长期未搬迁的家庭。 三、交易成本对住房消费的影响 1.交易成本对住房消费的影响 考察收入变动对住房需求的影响： Px*x+Ph*h=I+△I其中，Px，Ph分别为其他商品和住房的价格，x，h分别为其他商品的数量、住房的消费量，I为收入，△I为收入增加额。 如果不存在交易成本，一旦预算线外移，家庭就会迅速搬迁调整住房消费，住房消费量和其他商品消费量都增加。 如果存在交易成本C，情况发生变化： Px*x+Ph*h=I+(△I-C)，当△I-C0时，等式的右侧是下降的。搬迁不会导致效用上升。相反，不搬迁，收入外扩至蓝色的预算线，此时住房消费为H1，但是其他商品的消费量增加到X3，则效用会增加