基于公民预期析政府宏观调控政策效果(最终版).doc

基于公民预期分析政府宏观调控政策效果 罗绍文 侯凯峰 关键词：房价、宏观调控、理性预期、适应性预期 一、引言 近几年来房价问题已经举国上下极为关注的热点，政府对此也出台了一系列相关的调控措施，然而总体来说效果不是很好，每次房价在经历短暂回调后, 又重新回到的增长态势, 如图所示，可以看出, 自2000 年以来全国房地产价格的变动态势,呈现出逐步升高和上升速度加快的势头, 而这种房地产价格的一直都是居高不下，已经大大超出了大多数人的承受能力，老百姓怨声载道,房奴苦不堪言。 在收入、成本等经济因素很少出现大的波动的情况下,公民的预期对房价的变动和政府调控效果可能发挥了重要作用。值得研究的问题是,公民的预期的因素是怎么引起了房价变动? 为什么政府的调控没有使房价下降？ 最后本文基于公民预期的角度，提出政府的宏观调控政策如何在预期管理上进行改进，从而使政策达到很好的效果，房价能稳定地下降到合理水平。 二、公众预期的特点及其对调控政策实施效果的影响 （一）房地产宏观调控的初期阶段 时间 主体 政策/文件 内容/目的 效果/影响 2003 年6月 中央银行 了《关于进一步加强房地产借贷业务管理的通知》 力图给房地产市场传导一个明确的调控预期，促使较热的房地产市场降温 　 2003年8 月份 国务院 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 1、重申房地产是国民经济的支柱产业，需要大力发展房地产行业，即希望以房地产业的发展带动GDP 的持续增长，以防止SARS 对经济的影响 2、 采取有效措施加快普通商品住房发展， 提高其在市场供应中的比例 不仅将大多数家庭的住房推向了市场， 实现了我国住房市场化的根本转变， 同时逆转了旨在调控房地产过热的央行政策趋向 2004 年3 月31 日 国土资源部 了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 要求各地必须在当年8 月31 日前， 将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕 该政策实际上是收紧了土地“闸门”，土地由政府垄断供应，催生了“地荒论” （二）房地产宏观调控趋于严格阶段 时间 主体 政策/文件 内容/目的 效果/影响 2005 年3 月 中央政府 “旧国八条” 要求各地政府切实负起稳定房价的责任 效果不明显 2005年5 月 中央政府 “新国八条” 提出要加大土地供应调控力度，对普通住房给予优惠政策支持。 政策出台初始，购房者的观望气氛深厚，成交量下滑，2005 年下半年的房价涨幅有所趋缓，但总体价格并未下调当购房者在长达六个月左右的时间并未见到房价回调时，预期开始发生转变，不再继续观望。从当年10 月起，成交量开始回升，带动价格涨幅增加，刺激了更多的潜在购买者纷纷出手。至2006 年1 月份，正式进入快速上涨通道 2006 年6 月份-2007 年11 月 中央政府 出台了十多个文件 对房地产市场从土地供应、金融财政等多方面进行宏观调控；同时，一年之内央行10 次上调存款准备金率，6 次加息 这次宏观调控虽然力度很大一年之内央行10 次上调存款准备金率，6 次加息，但因为上涨已经形成一定势头，没能抑制房价，反而使得房价迭创新高 2007 年9 月27 日 中国人民银行 《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 规定了二套房贷首付比例提高至40%以上，同时将房贷利率提高至基准利率的1.1 倍。 信贷政策的出台使投资的成本上升从而使投机者投资房市增大了风险，降低了购买预期，总体需求得到抑制，从当年11 月起，房价自1998 年以来首次出现下跌。 （三）受金融危机冲击阶段 2007 年11 月至2009 年1 月， 政府密集地出台十分严厉的宏观调控，改变了公众对未来房价上涨的预期，加上2008年美国华尔街发生金融次贷危机，全球的经济又一定的冲击，经济不景气导致公众对楼房价格出现悲观情绪。公众的投机需求收到了极大的抑制，房价出现下行趋势 （四）房地产调控重新宽松阶段 2009 年1 月至2010 年4 月，中央政府的救市政策，促使公众的房价看涨预期重新形成，房价飞速上涨。当时的主要调控措施有：从2008 年9 月16 日起，不到100 天的时间里，央行四次下调存贷款基本利率；下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》；央行住房贷款刺激政策实施，贷款享受七折优惠、首付款比例下调至20%等；投资4万亿来拉动国内需求。毫无疑问的是，4 万亿投资，一方面有相当比例的资金直接或间接进入到了房 地产，另一方面大大增加了国内通货膨胀的预期，为了应对通货膨胀，实现人民币资金保值，不少的投资者进入到购房者行列。 （五）房地产调控严厉阶段 时间 主体 政策/文件 内容/目的 效果/影响 于2011