房地产开发成控制.doc

　　 房地产开发成本控制 ? ?????????????? 第一部分??征地和拆迁补偿、安置费的控制 关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。 第二部分???勘察设计和前期工程费的控制 ????将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低； ???勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。 ????工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。 ????设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。 ????三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。 ????施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。 　　 第三部分??建安工程费的全程控制 一、决策阶段的难题和对策： ???1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。 ???2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”： 1)?保持项目功能不变，降低项目投资； 2)?投资不变，提高项目功能； 3)?投资虽有所增加，但功能提高幅度更大； 4)?降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 5)?运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资； 3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。 二、规划设计阶段的成本控制要点： 研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25~35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。 1、成立成本评估审核部门： ???公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。 1)?通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案； 2)?按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计； 3)?通过合同对勘察设计单位明确规定责任； 4)?加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。 ???2、对设计单位限额设计： ?????由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。 在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。 ??3、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。 4、尽量避免设计变更带来的成本增加。 三、招标阶段的成本控制： 通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。? 四、施工阶段的成本控制： ?1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。? ?2、自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，达到一定的开发规模的时候，采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。 3、处理好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。 4、保证工程进度。 第四部分??基础设施建设费 建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。 第五部分???管理费用 ???根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。 一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。 二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。 三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发