案例培训(某地产项目).ppt

终止合作的可行性分析---司法诉讼 涉及不诚信或违约的可能事项 漏报拆迁 我行在授信调查时，企业漏报了××路北段44号医药公司907m2的拆迁面积，该部份拆迁预计成本约4707万元。 对此， × ×公司解释为：该户为无产权户，公司也是在2008年9月17日委托××× ×房屋拆迁有限公司对拆迁进行摸底调查时才发现该无产权户，该房产权属在房管局无任何记载。因此，并非企业主观漏报。 拆迁预算增大 我行在授信调查时， × ×公司原提供的拆迁预算约7455万元，而目前提供的预算为15406万元，净增7951万元。差异原因主要体现在拆迁面积增加、拆迁单价上升两方面。 拆迁成本大幅增加的主要原因是医药公司无产权房的出现以及拆迁补偿单价大幅增加的结果，我行无法以此为由起诉企业。 终止合作的可行性分析---司法诉讼 涉及不诚信或违约的可能事项 部分资产未抵押 由于我行第一笔放款时， × ×大厦一期二层1187m2被东方资产管理公司查封，无法办理抵押，因此，我行与× ×公司达成协议： 在解决完相关诉讼后，将该资产抵押给我行； 协议中未对解决诉讼的款项来源作出明确约定。 2008年10月16日， × ×公司与东方资产达成和解，规定在2008年10月30日前× ×公司归还东方资产管理公司832.98万元。若逾期未付，该笔债务可能将增加4000余万元。 × ×公司在向我行申请支付该笔款项未果的情况下，由公司股东× × × 借款归还东方资产管理公司，东方资产管理公司随即解除了查封，但× ×公司将该资产抵押给× × × （股东）。 × ×公司09年4月14日发函《关于× ×大厦一期二楼解除查封后的情况说明》致我行，明确表示愿将该资产抵押给我行，但请求使用我行贷款以偿还× × × 的私人借款，据× ×公司报告，该笔借款本金1200万元，利息为月息2％。 因此，该行为也无法成为支持我行诉讼的理由。 终止合作的可行性分析---司法诉讼 我行面临风险分析 若我行单方面终止合作，企业在走投无路的极端情况下，只有起诉我行，我行可能面临以下风险： 声誉风险 由于企业未发生重大的、实质性的违约行为，我行存在较大败诉的可能，单方面终止合作，于我行声誉将有极大损伤。 信用风险 由于我行和× ×公司已签署6亿元贷款协议（编号：（2008）年（补）字（001）号的《补充协议》），并仅在发放3亿元贷款的情况下终止合作， × ×公司将以我行违约为由而不归还已发放的3亿元贷款，我行已发放贷款存在一定的风险。 财务风险 已发放的3亿元贷款中，用于支付我行的财务顾问费及利息达1亿元以上，一旦终止合作， × ×公司将会要求我行归还财务费用，并提出相应的赔偿，我行可能面临极大的损失。 法律风险 由于我行和× ×公司前期已签署了相应的法律文本，如果我行单方面终止合作，我行将承担一定的法律责任，从而带来一定的法律风险。 （二） 继续合作面临的困难 留存物业租赁情况 “× ×大厦”一期经营现状 “× ×大厦”二期经营现状 × ×酒店现金流情况 关联公司重大事项 债务问题 小业主委托经营问题 违约问题 × ×公司经营现状---租赁情况 “× ×大厦”一期经营现状 一期总建筑面积合计21854平方米，除二层1187平方米由于× ×公司和东方资产管理公司债务纠纷涉及诉讼未设置抵押外，剩余的20667平方米全部抵押给我行。 楼层 产权人 功能划分 年租金水平 备注 1 ××× ×房屋开发有限公司 酒店大堂 --- 2 必胜客 396 3 餐饮 --- 和酒店二期一并分析 4 空置，调整用途 --- 5 --- 6 --- 7 办公 --- 8～22 酒店客房 --- × ×公司经营现状---租赁情况 二期D2、D1、4～7层、18层共计13159平方米未实现销售，为我行贷款抵押物。 1～3层商业用房和8～17层酒店用房均已销售，已售物业分别由× ×酒店及× ×商业经营公司与小业主签订委托经营协议，以返利方式代理经营。 分期 楼层 产权人 功能划分 承租人 08年租金收入 备注 二期 -1 × ×公司 商业 ××百货 （××商业经营公司代理经营） 1691.8 其中1～3层为售后返租 1 众多产权人 2 3 4 × ×公司 5 6 餐饮 自用 0 　 7 办公 自用 8～17 众多产权人 酒店 （××酒店代理经营） 1704.19 其中二期为售后返租 18 × ×公司 一期 8～22 × ×公司 × ×公司经营现状---租赁情况 ××百货租金收入使用情况 二期项目1～3层为售后返租，年返租比例为总房价的8～9％； 企业称：因为部分业主购房时未缴清购房款，故直接冲抵反租红利。 违约金情况：按× ×公司与××百货的租赁协议， × ×公司应在2007年1月将建设完毕的三期项目商业租赁给××百货，否则××公司