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南源花园第二、三期暨总成本分析
经济指标
1.征地面积:22524m2(其中,路面积 1225m2,小学用地3800m2)
2.实际用地面积:21299㎡
3.报建图示指标:总建筑面积88390.95m2(其中小学3245.05m2,住宅82325m2,商场
2753.5m2)
4.报建批复总建筑面积:85390m2(不含小学面积)
5.住友公司接管后调整总建筑面积:105490.96m2,其中小学3200m2,住宅89738.615m2,
架空层2523.706㎡,商场2090.441m2,地下室7938.198m2)
注:地下室已扣减应列入公共分摊部分的面积
6.面积分成(见表一):
煤建按征地面积22525m2×1.2×30.578%,应得建筑面积:27028m2;
广燃按征地面积22524m2×1.2×69.422%,应得建筑面积:61362m2;
其中:a.煤建实得面积为(G栋)住宅11081.442m2,架空层447.846m2;
(C栋)住宅11558.9㎡,商铺737.3m2;
(A栋)住宅1927.98㎡,架空层113.47m2,
学校:1161.964m2,
合计:27028.902m2。
b.广燃实得面积为(F栋)住宅11696.311m2,架空层586.83m2;
(D、E栋)住宅31077.961m2,商铺846.831m2,架空层734.96m2;
(A、B、C栋)住宅22396.02㎡,商铺506.31m2,架空层640.6m2;
学校:2638.036m2;
小计可售面积:住宅65170.292㎡,商铺1353.141㎡,地下室7938.198㎡;
可租面积:架空层1962.39㎡;
无偿配套面积:学校2638.036㎡;
合计:71123.859m2(不含地下室)。
c. 广燃实得地下室面积为7938.198m2,共189个停车位(其中双层
停车位53个),分列如下:
A、B、C栋(3248.93㎡):96个(其中双层车位53个);
D、E栋(2705.176㎡):57个;
F、G栋(1984.092㎡):36个。
7.户数统计
第一期(F栋):10户/层×17层=170户
(G栋):12户/层×16层=192户 小计:362户
第二期(D栋):10户/层×15层=150户
(E栋):11户/层×24层=264户 小计:414户
第三期(A栋):10户/层×16层=160户
(B栋):10户/层×15层=150户
(C栋):10户/层×15层=150户 小计:460户
合计:1236户
(一)面积分配表
表一
(二)二、三期前期开发费用
(三)建安工程费用
(四)其他
(五)二、三期费用开支汇总
二、销售收入
1.一期(住宅):11696.31㎡×4000元/㎡=4678.524万元
(车位):36个×8万/个=288万元
小计:4966.524万元
2.二期:(住宅)5500元/㎡×31077.961㎡=17092.879万元
(车位)57个×8万/个=456万元
(商铺)1.5万元/㎡×846.831㎡=1270.246万元
小计:18819.125万元
3.三期:(住宅)5500元/㎡×22396.02㎡=12317.811万元
(车位)43个×8万/个=344万元
(商铺)1.5万元/㎡×506.31㎡=759.465万元
小计:13421.276万元
4.架空层租金收入:
20元/㎡·月×(586.83+734.96+640.6)㎡×12月/年×10年=470.97万元
5.双层车位租金收入:53个×400元/月×12月/年×10年=254.4万元
合计:32240.401+4966.524=37206.925万元(未含租金收入)
三、税费(一、二、三期)
序号 项目名称 总计 其中 计算公式 一期 二期 三期 1 营业税 1860.346 248.326 940.956 671.064 37206.925×5% 2 堤围防护费 66.972 8094 33.874 24.158 37206.925×0.18% 3 教育专项基金 55.811 7.45 28.229 20.132 1860.346×3% 4 城建税 130.224 17.383 65.867 46.974 1860.346×7% 5 印花税 18.604 2.483 9.41 6.711 37206.925×0.05% 6 交易税及管理费 409.276 54.632 207.01 1
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