维护成本控制.docVIP

设备维护成本的控制 谭永林/《现代物业》杂志/2009年11期 ??? 设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命，现代化的设备赋予物业以现化的生命，智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备，物业就变成了黑暗中冰冷的空壳，就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气，都会严重影响业主的生活和工作，都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人员来说，真是“接到报修如闻警报，排除故障刻不容缓！” ??? 物业管理设备维护服务 ??? （一）设备维护服务对象的构成 ??? 以设备电气性质和机电结合的程序为标准，可以划分为：1、强电设备：（1）高、低压变配电设备。（2）紧急发电机组。（3）照明系统。2、弱电设备：（1）楼宇自动化系统（BAS）（广义的）。（2）通讯自动化系统（CAS）。（3）办公自动化系统（OAS）。3、机电设备：（1）电梯。（2）中央空调。（3）燃气燃油锅炉。（4）给排水各类动力机械等。 ??? （二）设备维护服务形式的构成 ??? 以人与设备相互间的互动关系为标准，可以划分为：1、运行：值班、操作、巡视、清扫、应急处理等。2、维修：日常零修、紧急抢修、按计划的小修、中修、大修。3、养护：日养护、周养护、月养护、季度养护、年度养护。 ??? （三）设备维护服务成本的构成 ??? 以产生成本的对象为标准，可以划分为：1、能源成本：耗电、耗水、耗气（油）等。2、维修成本：维修工具、常用维修材料、设备低值易损零部件、设备贵重核心零部件等。3、人工成本：定编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。 ??? 设备维护服务成本控制的意义 ??? （一）能源成本控制的重要性 ??? 在现代建筑中，随着照度和舒适度等人工环境标准的提高，各类强电、弱电、机电设备的大量应用，使建筑能耗急剧增加。有专家统计，当今北京一幢大型公共建筑的用电量比1949年全北京市的总用电量还多。1994年广州某酒店，夏季用全部建筑设备都开动，每天耗电13万度。一般每天耗电约9万度。其中约60%为空调耗电。另据统计，在发达国家，建筑物的耗能占全国总耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空调、通风设备的耗能占65%左右，是耗能大户；生活热水占15%；照明、电梯、电视占14%；厨事占6%。显而易见，节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效益，而且直接关系到环境效益和社会效益。 ??? （二）维修成本控制的重要性 ??? 在一座现代化大厦的投资中，各类强电、弱电和机电设备的投资比重愈来愈大，甚至接近或超过整个建筑主体结构的总体金额。位于北京朝阳区的某5A级智能化大厦，在1996年投资安装的部分设备的价格是： ??? 1、大厦结构化综合布线系统（加拿大）1套：1,000万元。 ??? 2、智能自动消防系统（美国）1套：500万元。 ??? 3、燃气/燃油自动锅炉（德国）3台：360多万元。 ??? 4、离心式中央空调水冷机组（美国）4台：385万元。 ??? 5、变频式空气处理机（法国）61台：623万元。 ??? 6、三菱高速电梯（日本）14台：3,330万元。 ??? 该建筑建安总投资3亿元，结构、设备、装修基本上各占总投资的1/3。这些造价惊人的设备如果经常发生故障，其维修成本是难以承受的。 ??? （三）人工成本控制的重要性 ??? 本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位，但实际上在大部分物业管理项目中，人工成本都是仅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高档商务写字楼，1997年2月物业管理财务支出总计为96.8万元。其中能源费（电费、水费、燃油费）为35.7万元，占总支出的36.9%；人工费（员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费）为29.7万元，占总支出的30.7%；维修费（维修工具、设备零件、易耗材料、工程劳务、装修费等）为17.5万元，占总支出的18.1%。而且实践证明，控制人工成本的难度要远大于控制其他成本的难度。 ??? 设备维护服务成本控制的方法 ??? （一）控制能源成本的方法 ??? 管理方法： ??? 1、编制能源成本控制计划：（1）成本预算。（2）控制指标。（3）控制标准。（4）控制措施。（5）控制过程。（6）控制岗位责任制。 ??? 2、实施“全员控制”和“全过程控制”。 ??? 技术方法： ??? 1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测，由计算机智能管理建筑物的能源。 ??? 2、提高楼内温度的控制精度，避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计，夏季设定温度下调1℃，将增加能耗9%；冬季设定温度上调1℃，将增加能耗12%。 ??? 3、空调设备采用高效率机组，以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。 ??? 4、冬季供暖严格按照供暖运