房地产酝酿局部微调.docVIP

房地产业酝酿局部微调 经济增长预期目标下调 国务院总理温家宝在政府工作报告中提出了2012年经济社会发展的主要预期目标：国内生产总值增长7.5%；比2011年目标下调0.5个百分点，比2011年经济实际增速放慢1.7个百分点；居民消费价格涨幅控制在4%左右，去2011年目标持平。与经济增长相关的一系列重要指标预期增速也相应下调。2012年，全社会固定资产投资预期增长16%，比2011年名义增速下降8个百分点左右，社会消费品零售总额预期增长14%，较2011年名义增速下降4个百分点左右，进出口总额预期增长10%左右，较2011年名义增速下降12个百分点左右。 7.5%的GDP增幅，这是近八年来我国经济增长预期目标首度低于8%。调低经济预期目标，并不意味经济存在“硬着陆”的风险，这一目标是综合考虑稳增长、控物价、调结构、促改革等多方面因素的主动调控目标。 CPI反弹，预调微调步伐加快、力度加大 2012年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.6%。其中，城市上涨3.6%，农村上涨3.6%；食品价格上涨7.5%，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨4.4%，服务项目价格上涨1.5%。 虽然3月CPI涨幅反弹可能会引起宏观政策预调空间变小，但是经济增速放缓的压力更为忧心。第一季度的各经济指标实际增速全线下滑回落，出口难度加大，特别小微型企业经营困难增多；投资增速下滑态势加快，而消费又处于不温不火，增速也逐步下滑，难以有效支撑起经济发展动力。从3月份信贷数据猛增突破万亿元，表明当前货币政策预调微调的效果开始显现；央行货币政策委员会一季度例会强调引导货币信贷平稳适度增长，释放出金融支持经济平稳较快增长的政策信号。从近期国家主要领导人分赴全国各地调研经济运行情况可以看出，中央层面对当前经济增长动力不足深感忧虑，温家宝总理在广西、福建等地调研时强调，要根据形势变化尽快出台预调微调措施，同时做好政策准备，留有相应的政策空间；抓紧落实已经出台的结构性减税等政策，并不断加以完善。种种举措预示着未来宏观政策预调微调的力度将不断加大，步伐将进一步加快。  HYPERLINK \t _blank 房地产业酝酿局部微调 在通胀压力整体??缓下行，经济增长减速前行的态势下，我国的宏观经济政策也已开始微调。2012年一季度，央行两次降存表明货币政策已在逐步的微调、局部放松，积极的结构性减税政策也在大力推进，区域振兴规划也在不断扩容。这些都充分印证了今年的经济形势难言乐观，宏观政策微调的力度将加大，特别是信贷政策。 目前市场依然有通胀压力，主要来自于市场流动性、热钱进入以及外在输入性通胀等因素。从短期内来看，通货膨胀最近两个月确实短期内得到进一步缓解，但是，由于国内外各种不确定因素的存在，CPI反弹及中长期增长的压力仍然不容忽视。这对于房地产市场来讲，依然向好的，只要通胀高水平，房子仍是当前最保值的投资工具。 从中山的限价放松，到从化的“购房入户”，到京、津、沪、杭等地相继调整提高普通商品住房价格标准，再到芜湖和上海微调“被叫停”，再到央行金融工作会议上提出“满足首次购房家庭贷款需求”，最后到近期越来越多的地区放松房贷政策，多个城市的多家商业银行重启利率9折甚至8.5折优惠。目前，从中央到地方的多个政策信号其中传递出的信息逐步明朗：尽管中央一再强调楼市调控不放松，但今年整个 HYPERLINK \t _blank 房地产调控的环境已正在悄然发生变化。 虽然目前全面放松调控时机尚不成熟，一、二线城市跟进概率不大，但是各地在执行上依然有酝酿局部微调的准备。从实际市场表现来看，前两月CPI同比增速放缓，甚至重回3时代，各地已经出台了一些楼市限购、限贷“差别化”政策，这些微调措施围绕着“自住需求”这个核心鼓励房地产市场成交量增加。从数据层面来看，各地围绕着“自住需求”的“微调”政策已经发挥作用，已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖，并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。 对调控“矫枉过正”的改进 本轮楼市常态化调控，去“投资化”的调控措施导致GDP对房地产的依赖程度逐渐降低，短期内调控政策或呈现“定向宽松”的 特征，但中长期通胀压力仍不容忽视。宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三 线城市的市场表现不同。同时，政策调控在2011年存在“矫枉过正”的问题，其主要体现在两方面：其一是对本不该在打压范围的合理购房需求的误伤，其二是对一部分经济发展水平相对并不高、房地产市场热度并不高的城市的误伤。 而在2012年，随着房地产调控初步目标的达成，我们认为未来调控的主要指导思想将从2011年的“绝对高压”逐步转变为“相对有序”，而所谓“有序”可理解为对2011年