广州永和大院商住项目可行性分析.ppt

第一章 总 论 一、项目概况 1、项目名称：永和大院商住项目（暂定） 2、项目承办单位：广州开发区工业发展集团有限公司 3、项目举办地点：开发区永和区 二、项目提出的背景 2008年以来，广州房地产市场发展势头迅猛，随着人均收入的提高，对物质生活水平要求的提高，住房对一个家庭来说是最直接、最重要的商品。政府长久以来调控房地产市场，控制房价泡沫性的增长，所以大力提倡修建经济适用房、限价房等保障性住房，以解决日益增长的普通消费者的住房需求。该项目定位于经济适用房，是政府目前最提倡的房地产开发类型，而这种项目对国有企业来说，也是经济利益回报较为稳定的投资项目。 三、项目审批情况 1、我司于2009年9月向管委会提出《关于利用永和公司原办公大院用地建设永和商业及综治维稳中心的请示》（穗开工报【2009】45号），同年11月获《广州开发区项目评审领导小组会议纪要》（2009年第6次）及《区党工委、管委会办公室公文办理情况复函》(见附件1)同意建设该项目，由我司参与该地块的公开招、拍、挂竞投并获得地块后，自筹资金按规划方案进行项目建设。 2、开发区国土局于2010年11月16日发出了《广州开发区YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告》（见附件2），拟于12月16日在区土地交易中心公开竞价出让上述地块。 四、项目主要建设技术指标 1、用地面积 项目总用地面积16188平方米，容积率≤2.5，建筑密度≤40%。 土地使用年限：商业部份40年，住宅部份70年，其他用地50年。 2、建设规模 根据《广州开发区YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告》相关规划指标推算，永和大院项目总建筑面积≥40470平方米（不含地下建筑）,其中，商业建筑面积为≤10000平方米，综治维稳中心≥2000平方米，住宅建筑面积约28470平方米。 3、租售规模 本方案拟按建成物业全部出售计算，可售面积为总建筑面积的90%。其中，综合维稳中心将根据管委会要求，以成本价向永和街道办计收。 五、投资估算及效益预测 1、投资估算及资金筹措 项目投资总额初步估算20794.2万元。其中，土地出让金及契税6695万元，建安及其他费用投资估算14099.2万元。 资金来源：30%工业集团自行投资,70%由银行贷款。 2、经济效益预测 按全部建成物业出售预测，税前平均投资利润率17.81%，税后平均投资利润率13.36%，财务净现值1231.01万元，财务内部收益率9.84%。 六、可行性报告编制依据 本项目的可行性研究主要数据来源于《广州开发区YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告》的相关指标，参考工业集团同类项目的建设成本，以及对永和经济区内现有房地产楼盘的售楼价格的初步调查。 第二章 项目SWOT分析及对策 一、项目优势（Strength）分析 1、项目地理位置优越，区域辐射潜力大。 永和大院位于广州开发区永和经济区，靠近永和经济区主干道永和大道和永顺大道，北临永和街道办事处、永和中学、永和派出所、永和大楼、威尔登酒店、永和嘉德丰商住项目等，处在永和经济区未来的行政中心区域。 2、永和经济区虽然偏离萝岗区的发展重心，在规划上属于工业功能区，但是近几年来，永和的经济持续增长，人口也不断增加，对居住和商业的需求逐渐增大，当地的地产市场刚性需求凸显，成交量稳定增长，成持续平稳的发展态势。 3、项目主办单位——工业集团公司具有多年的工业厂房、员工楼、房地产等物业开发建设、出租和管理经验，发展房地产及其相关产业是其优势所在。最近，由工业集团参股建设的100万平方米的开发区科城山庄第一期也进入预售。集团还拥有自己的物业管理队伍，具有管理科技人员公寓等高级住宅的管理水平，可为商户提供完善的配套服务。 二、项目劣势（Weakness）分析 1、永和经济区作为开发区的工业功能区，工业形象突出，地块周边的厂房较多，生活和市政配套设施比较缺乏。 2、当地拥有刚性需求的产业人口对价格敏感，对销售价格的拉升有一定的制约。 三、发展机会（Opportunity）分析 1、永和经济区内企业员工数已超过3万人，居民2万多人，常住人口约4万人，且随着未来两、三年60多家企业的建成和投产，预计到2012年区域人口将超过8万人，居住、购物、饮食、娱乐等需求将十分庞大。近几年，永和街设立后，在管委会、区政府的重视下，永和经济区内陆续规划建设了一些员工宿舍区、农民新村及其配套设施，但总体上仍然缺乏能够聚集人气、提升宜居环境的商住和配套服务设施。而且，随着永和街道的设立，需在永和区内设立办公场所的机构大大增加，根据上级有关部门规定，仅街道综治维稳中心就需解决近2000平方米建筑面积的独立办公场地。 2、永和经济区在萝岗区的规划中起着重要的作用，虽然永和经济区与萝岗区距离较