开发工程前期管理方案.docVIP

开发管理制度 关于开发工程前期管理制度 1总则。 1.1、工程前期管理工作包括： 第一、前期调研。前期调研是指对意向开发的项目进行实地调查，包括：地理环境调查、人文环境调查、社会环境调查、市场环境调查以及根据上述调研情况所进行的项目开发可行性研究等。 第二、证件办理。为实施工程开发、开工所需要办理的所有证件，包括：土地证、项目核准证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等。 第三、工程开发前期准备工作。包括：项目管理组织单位、工程临时设施、前期规划设计、工程预算编制、成本预测等。 上述作业项目属于项目开发的前期管理工作，项目前期工作由地产总公司经营处全面负责，当项目组织单位正式成立后，经营处的工作可转为对项目的管理。 1.2、为了加强地产总公司工程开发前期工作的管理，特制定本管理制度。 前期调研 当项目意向确定后，由投资发展处以书面报告的形式向经营处进行报告，并经集团公司总裁批准同意，牵头组织项目前期调研工作。 2.1、项目前期调研由地产总公司内部人员组成，必要时可聘请外部人员参加。内部人员参加包括：投资发展处、市场策划处、规划设计处、工程处、成本控制处。上述部门根据本部门所承担的管理职责进行实地情况调查。 2.2、外部环境的调研。 生活环境。包括：地理位置和周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。 能源环境。包括：供电、供水、供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。 市政环境。包括：周边道路级别，有否拓路计划，雨水和排污管径，有否改造计划以及与本地块最理想的接口位置。 地质水文环境。包括：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。 土地面积。 2.3、内部环境的调研。 第一、地面障碍物。包括：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面和建筑等。如果地形图上没有标记的应予补上。 第二、地面地形。包括：对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。如果有可能的话，对于坡地起伏的地块可向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 第三、空中障碍物。包括：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。 第四、地下障碍物。包括：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 第五、河流历史。对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。 第六、初步勘察本小区比较理想的出入口位置。 2.4、人文情况调研。 第一、当地人口数量。 第二、当地国民生产总值（ＧＤＰ）。 第三、当地人均收入情况。 第四、当地文化素质情况。 2.5、市场情况调研。 第一、当地竞争对手以及竞争对手的规模、实力和在当地已开发的项目基本 情况、所占有的市场份额。 第二、当地的商品房价格以及销售折让、优惠的力度。 第三、当地商品房开发形势以及区域状况和户形等情况。 第四、未来的销售价格的走势和未来的市场远景情况等。 对调研情况进行探讨研究。 各业务部门根据本部门的职责和本部门的专业所取得的调查情况进行进一步的探讨研究，并将研究结果以书面的形式报经营处，经经营处审核以后转投资发展处。投资发展处根据各业务部门所撰写的书面调研进行全面的项目可行性研究，并编写出项目可行性研究报告。 3.1、投资发展处。 投资发展应深入研究所意向开发项目的土地性质、土地变性的可能性以及预计取得土地的面积数量和土地现状所应向政府、当地居民所支付的各项费用等。投资发展处在调研情况报告中应明确如下问题，并为研究可行性的主要课题： 第一、土地性质是否符合我公司开发的先行条件； 第二、土地变性是否可能； 第三、土地变性成本和土地地上成本是否合适开发； 投资发展处所调研的资料转市场策划处、规划设计处、成本控制处和财务处。 同时，参与调研的各业务部门将各自所调研和测算的资料一律结转到投资发展，投资发展处根据各业务部门的调研资料和测算资料撰写项目开发可行性研究。 3.2、市场策划处。 市场策划处通过调研应确定我们未来开发的商品房其价格定位、商品房主体风格定位、产品销售人群定位、地区广告和宣传形式的定位以及开发产品的名称确定等。市场策划处必须对上述问题进行思考和进行深入研究，并以此提出意向开发项目的策划方案。 市场策划处所调研的资料转投资发展处、规划设计处、预算管理处、成本控制处和财务处。 3.3、规划设计处。 规划设计处根据本部门调研的资料和投资发展处提供的调研资料、市场策划处提供的调研资料进行规划设计。规划设计处在进行实施中应充分考虑到市场策划处提供的市场销售价格，进