房地产开发环节的成本控制方案.doc

房地产开发环节的成本控制制度 （一）立项环节的成本控制 1．各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详 细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初 步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容： 成本费用估算和控制目标及措施； 投资及效益测算、利润体现安排； 税务环境及其影响； 资金计划； 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）； 投资风险评估及相应的对策； 项目综合评价意见。 2．《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。 3．若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。 4．招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。 5．招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。 （二）规划设计环节的成本控制 1．规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则： 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成； 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。 2．总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如 单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我 方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。 3．施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。 4．设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 （三）施工招标环节的成本控制 1．除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。 2．主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。 3．应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活 动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。 4．同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。 5．凡投资额超过人民币1000万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。 6．零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。 7．垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 8．施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。 9．应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。 10．出包工程应严禁擅自转包。 （四）施工过程的成本控制现场签证 1．现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。 2．现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。 3．现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。 4．凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 5．因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过 程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。 工程质量与监理 1．项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。 2．工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细