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攀登新的高度——我国土地有偿使用制度改革30年历程 发布日期：2008-12-19 来源：国土资源报 作者：30年前，百废待兴的中国选择了改革开放，选择了社会主义市场经济。土地作为不可或缺的生产要素，焕发出前所未有的活力。地财涌动，我国经济社会全面协调可持续发展由此打下坚实的基础。??? 我国土地有偿使用制度改革30年历程，是一部成功启用经济杠杆的历史，是一部成功引入竞争机制的历史，并正在继续谱写向纵深推进、切实发挥市场机制在土地资源配置中基础性作用的历史。??? 回顾过去，可以更好地展望未来。??? 启用经济杠杆，土地由无偿、无期限、无流动向有偿、有期限、有流动转变??? 30年前，刚刚从10年“文革”中走出来的中国，经济濒临崩溃，高度集中的计划经济体制，严重束缚着生产力的发展，也束缚着土地资源的合理配置和利用。农村土地由集体统一经营，国有土地按计划配置，实行行政划拨，土地资源处于一种无偿、无期限、无流动使用的状态。??? 旧的体制，带来土地资源的极大浪费。1985年以前，我国耕地每年净减少最高达1500多万亩。国家从土地上得不到收益，城市建设只得再从别的地方筹集资金，缺乏稳定的资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。房地产成了国家只有投入而无产出的包袱，宽地窄用、好地劣用等现象十分突出。??? 改革开放首先冲破的是土地无偿、无期限、无流动的禁区。1979年7月五届全国人大二次会议审议通过和颁布施行的《中外合资经营企业法》规定，可以出租批租土地给外商使用。??? 同年12月31日，成立不久的广东省深圳市，签订了第一个吸引外资开发经营房地产项目合同，由深方提供土地，香港妙丽集团投入资金，合作兴建和经营住宅楼，规定税后纯利深方、港方按85∶15分成。由于合作经营很成功，妙丽集团进而申请独资开发经营。1981年2月，双方签订合同，深圳市提供6000平方米“地皮使用权”，由妙丽集团“独资兴建和经营商住大厦”，土地使用年期30年，使用费每平方米5000港元。至1981年12月的两年间，深圳房地产公司单在罗湖小区就“引进外商独资经营房地产项目10个，订租（出租）土地4.54万平方米，土地使用费21360万港元；另有8.1万平方米土地作为4亿多港元的物化资本，在10个项目中与外商6亿多港元的投资合作建造商品楼宇”，“使昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心”。??? 《深圳经济特区土地管理暂行规定》自1982年1月1日起施行，规定了不同用途土地各自使用最长年期和不同用途不同地区每年每平方米土地使用费标准。还规定，土地使用费“可一次性付款……也可分年付款，按年息八厘加收利息。”《暂行规定》“适用于在特区兴办企业、事业的所有单位”。??? 辽宁省抚顺市自1984年1月起开征土地使用费，是非沿海城市中起步最早的。开征的缘起是，当时的抚顺市主管副市长刘文甲，于1983年听了中共中央党校教授易之关于社会主义社会地租仍然存在、城市土地理应有偿使用的专题讲课后，开始琢磨并组织调研，提出开征方案。后经市政府讨论通过和财政部批准，全面开征城市土地使用费。尽管当时市里还没有“三资”企业，但开征当年就收取土地使用费1300多万元，不仅使城市基础设施投资短缺的情况有所缓解，而且有的企业主动退出超占及闲置的土地。至1985年底，全市共退还土地15万平方米。??? 1984年初，上海市城市经济研究会成立了“上海城市土地有偿使用”课题组，对有偿用地的收费形式、方法和标准等六个方面作了专门研究，抽样调查了区位反映最敏感的1161家独立核算的商业企业（占全市商业总数的20%）的土地收益情况。经测算，并参考历史上地价水平，将市区用地按地段繁华和开发程度分成7级，郊区、县分为3级，设计了3套土地使用费方案。??? 广东省广州市自1984年下半年起开征经济技术开发区、新建项目、“三资”项目的土地使用费。据介绍，广州城市建设资金每年约需5亿元，但实际只有一半左右，缺口很大，征收土地使用费对缓解资金短缺起到了不小的作用。??? 1984年下半年，浙江省苍南县龙港镇政府顺应农民盼望进城改善居住条件和从事经济活动的愿望，有偿提供土地，成为我国第一座农民城。至1985年底，龙港镇政府收取土地使用费1000多万元。后来的12年间，龙港新城建设共投入资金12亿多元，其中90%是通过土地有偿使用筹措的。??? 收取城镇土地使用费，尽管标准较低，土地仍然由行政划拨，还不能名正言顺地进行市场流通，但这一创造性的实践，使原本不值钱、随意使用的土地一下子有了“身价”，为我国土地使用制度改革取得历史性突破作好了准备。??? 引入竞争机制，从深圳土地拍卖“第一槌”到全面推行经营性用地和工业用地招拍挂出让竞争，是经