开征物业税.docVIP

财经活页 2006年第9期(总第57期) 辽 宁 省 财 政 学 会 辽宁省财政科学研究所 2006年5月15日 本期主题：开征物业税 [按]2003年10月，党的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，“物业税”一词进入百姓视线。在2005年举办的“中国财税论坛”上，国家税务总局局长谢旭人表示，“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。物业税的开征是我国财税改革的重大举措，将对我国房地产业产生重大的影响。 物业税的概念性理解 关于什么是物业税，理论界尚未形成统一认识，物业税实际上就是房地产税，只是在不同的国家、地区其名称不尽相同。有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致：物业税是对土地、房屋等不动产在其保有阶段征收的一种财产税。房产和地产合一，适用统一的物业税，税额随房地产的升值而提高。物业税的名词源于国外，特别是东南亚地区，物业几乎等同于房产。世界各国对房地产的课税主要有三种情况有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税属于第二种情况。调整富人和穷人在资源占有上的利益关系，维护社会公平。在过去二十余年的发展、改革、开放过程中，我国不同的社会阶层在财富占有上已经呈现出了较大的差距。开征差别税率的物业税，一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；另一方面可以使政府获取更多的资源，通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件。推进资源节约。我国不仅是一个人多地少的国家，而且是一个处于城市化快速发展过程的国家。目前我国一次能源消耗中超过40以上的部分用于建房子和住房子。开征物业税，抑制过度享受、奢侈的住房消费，鼓励适度合理消费，促进节能省地型住宅和公共建筑的发展具有非常重要的意义。加快存量资源的优化配置。我国目前的城镇住房资源总量已达160亿平方米。但由于历史因素，这些资源的分布存在着两个极大的不合理。一是从上世纪80年代初期起的很长一段时期内，为了应对当时严重的住房短缺危机，政府采取了“鼓励单位自建住房”的政策，导致城市土地资源的极大浪费。二是我国曾长期实行“福利分房”制度，居民的住房位置以及空间大小几乎完全不取决于个人或家庭的意愿。这种被迫接受的资源配置格局，使大量住房资源实际上处于低效率的利用状态。开征物业税可以有效地推进现有住房资源的市场化流动，提高城市住房存量资源的利用效率。增强政府对社会经济运行的调控能力。通货膨胀和通货紧缩之间的相互交替、轮动，是市场经济下不可避免的常态现象。通胀实际上就意味着货币资产贬值而实物资产增值。通缩则正好相反。通胀时，社会普遍的经济行为是“以币求货”，而通缩时则是“以货求币”。买卖住房等不动产，恰好是大多数人“货”、“币”转换的最好方式。建立和完善物业税，政府就可以通过物业税、利息税等财税手段、利率等货币手段的反向调整，实现对宏观经济运行状况的有效调节。让公共利益有更多机会分享土地增值的收益。物业税最大的制度功能，是让政府所代表的社会公共利益有机会在长期发展过程中持续不断地分享城市化、工业化以及经济规模扩张所带来的好处。同时，还可以使政府在改善基础设施、优化环境、提供更多公共产品的投入获得间接补偿，使公共利益获得可持续的扩张动力。开征物业税房地产市场的变化开征物业税，从理论上讲房价最高可能降四成。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了(70-1)／70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。房价是有多种因素综合作用的结果，并不会因为一个因素的出现而造成房价的下降。物业税即使