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当代企业典范—书面报告 主题:在房地产不景气中如何突破困境 ?指导教授：陈得发教授 ?授课讲师：张 调(鼎宇建设—董事长) ?报 告 人： 第 十 组 王丽芬 8945724 温佐民 8941710 沈家足 9041702 林金燕 9041709 张希华 9041722 大纲 ?前言 ?一.房地产业的特质与相关行业 ?二.房地产相关法律及费用 ?三.房地产开发流程 ?四.房地产动了吗？ ?五.购屋8步骤 ?六.大高雄地区之地价、房价变动 ?七.大高雄地区房地产的过去与未来 ?八.突破困境之道 ?九.结论 ?十.QA 前言 ?房地产经营是一门与人类生活需求关系密切的学域，房地产经营管理的内容范围甚广，结合了不动产法律、规划设计、财务管理、投资与营销。 ?是以在面对不景气环境中，房地产经营者应更加扎根本质学能，期许自困境中脱颖而出。 ?有道是『万丈高楼平地起』、『沧海变桑田』、『桑田变黄金』，正是经营『房地产经营』所必需拥有之专业技术。 一.房地产业的特质 ?房地产之特质: 房地产是一项资本密集，资金需求量大产业，从土地取得到建筑物完工至交屋，所投资之资金小至动辄数亿，大则上百亿。其所牵扯之上下游相关产业多达数百种，造就无数就业机会与商机，连带促进地方繁荣。唯常受政、经情势影响之影响所拖累，价格变动大，倘若遇房地产景气低迷时，变现不易。反之当景气反转，需求量增加时，房价止跌回升应不是难事。毕竟国内依旧存有，有土斯有财之观念。 建筑物所在之地段、交通、环境对其销售价格深具影响，921地震所带来之冲击，国人至今依旧在疗伤止痛，汐止的一场大雨，使「林肯大郡」惨遭土石流之破坏，造成国人重大伤害。试问个人终其一生能购屋几次，一次房舍之购置，所要支出之费用何其之多，举凡税金及各项费用，地价税、房屋税、管理费等等，费用负担重。 就房地产而言其另项特质、是一项进可攻退可守之投资产业，购屋者可自用或出租是一个有收益的投资商品、建筑物可长期使用，另方面现行之顶级消费者客层购屋要求标准高，有些建商为争取该客层认同，纷纷推出具地标型百年建筑，使建筑也能成为一个「艺术品」 相关行业 前述提及房地产业其上下游相关之行业众多，在此提出一些各位较常接触之行业做一了解： ?建设公司、不动产鉴价公司、建筑经理公司 ?登记士(代书)、土地估价师、地政事务所 ?银行、金融机构 ?政府建管/都市计划部门 建筑师事务所 ?工程顾问公司 ?广告(代销)公司 建筑经理公司 房屋中介公司 ?营造公司 企管顾问公司 不动产管理顾问 二.房地产相关法律及费用 房地产是国内的火车头工业，其所带来之经济效益，非三言两语所能含概。因所牵涉到之行业众多，交易之金额庞大，若无建立一套运作机制，其中所引发之社会、道德、经济问题非国人可承受，是以建立一套交易机制，以法律为最后的一道防线，让业者、相关行业、从业人员、消费者等等受到应有的保护。与房地产相关之法律及交易过程中所衍生的费用举例说明如下: ?相关法律: 土地法、不动产税法、营建法规、都市计划法、区域计划法、山坡地开发办法。 不动产诉讼法、不动产经纪法规、民法、商事法、土地登记实务 ?相关费用: ?买方: 契税、代书费、登记规费、公证费、保险费、贷款代办费。 ?卖方: ?土地增值税、设定涂销规费、公证费、地价税、房屋税、水电、瓦斯、管理费。 三.房地产开发流程 上图为一土地开发之流程图，由图中可见，一项建筑投资开发计划案，所包含之前置作业与后续工程，分工之细，专业深入，每个环节紧紧相扣，丝毫不能有所差错。 四.房地产动了？！ 民国七十五年，台湾房地产业在股市大涨的带动下，连续几年皆有亮丽表现，然，自从七十八年之后，房地产的景气一直是持续走下坡的景况，许多大型建商皆因无法因应这波的不景气，纷纷解散倒闭，堪称是台湾房地产史上罕见的困境。但是自去（民国九十一）年以来，却传出许多喜讯，房地产的交易量出现六年来第一次的正成长，这个消息让许多业者及投资客喜上心头，认为台湾房地产已经脱离之前价格直直落的窘境，开始动了起来。 台湾房地产真的在复苏吗？造成台湾房地产又见热络的主要诱因有以下几个： （一）目前是台湾有史以来最低的房贷利率 政府为了刺激一直积弱不振的房地产买气，并为消化全省多达一百多万户的余屋，自民国八十九年起即陆续推出六千亿的优惠贷款，且限制的条件愈来愈宽松，利率也愈来愈低，从原本的5.5％降到2.85％，跟从前动辄就高达9、10％的房贷利率相较之下，目前的房贷利率堪称是有史以来最低的贷款利率，许多从事房地产业的业者皆认为房地产的利息从没有像现在这么低过。同样的，许多租屋族在精打细算后也发现，购屋所需负担的利息贷款远比租房子所付的租金要划算，因此纷纷兴起购买房屋的念头。 (二)许多人认为目前的房价已跌到谷底，是