2010005报告.docVIP

九龙仓静安花园产品定位报告 目录 PART 1 战略定位 PART 2 竞争环境解析 PART 3 产品定位 PART 1 战略定位 通过六大支撑决定静安花园的主攻战略定位： 支撑一：未来前景平稳健康 支撑二：富豪比重增强，顶级豪宅去化加快 支撑三：中心住宅土地奇缺，顶级豪宅屈指可数 支撑四：不可能再好的土地条件 支撑五：有能力有意愿的豪宅品牌 支撑六：成本竞争的完胜 PART 2 竞争环境解析 顶级市场竞争项目分布 静安花园主要竞争板块集中于陆家嘴滨江板块和新天地板块，最大的竞争对手是滨江凯旋门，本案竞争力可能在于区位的差异性、更舒适的居住面积、符合大陆富豪口味的装修标准以及相对较低的单价。 相邻市场竞争 静安区周边住宅主要集中在北静安板块，产品价值偏低，且大部分项目预计在2012年之前售罄；目前存量土地均在动迁中，离真正产品上市还有较长时间，因此相邻市场在2012年对于静安花园的竞争力十分有限。 泛市场竞争 精装修大平层的产品未来供应过剩，产品力亟待再度升级。 PART 3 产品定位 宗地属性分析 地块优势—毗邻上海高端商业区域，地处传统高尚住宅区，紧邻愚园路历史风貌街区 地块劣势—由于受周边高层以及老式住宅影响，项目自身可利用景观资源较少 、地块整体具有层高限制 豪宅塑造产品逻辑 动机本质：是有钱阶层对有闲阶层生活方式的崇拜和模仿 豪宅价值金字塔原理：根据资源分配的整合能力分级作为衡量豪宅的标准 豪宅精神价值点分级：不可复制的资源配置是打造豪宅产品的核心价值 三、项目整体定位：市中心稀缺高尚国际人文大宅 1、资源稀缺：不可取代的地段资源 创造难以超越的价值 2、尊享客户 ：“有钱又有闲”，希望成为财富阶层中的“精英” 3、豪宅标杆 ：市区豪宅典范，豪宅专家的年度钜献 4、产品领先 ：产品超越时代，制造独一无二的价值亮点 5、文化纯粹 ：强调世袭传承的理念，没有文化的豪宅就如没有灵魂人物 四、本案价值点营造 1、第一层面—— ※ 奢侈的户型尺度是支持物业成为“豪宅”的先决条件 ※ 选用一线品牌配置是作为顶级豪宅的一贯坚持 2、第二层面 —— ※ 功能完备实现极致生活、资源配置由公共向私属化转移、为了每一处的1%的差别我愿意多付…… ※ 创造酒店式公寓典范、富豪们的第三居所、精品服务式公馆 3、第三层面—— ※ 上层建筑的跨越复式大宅、极致尊享悠享真正生活 ※ 人文精神百年人文历史见证、讲中国语言的国际建筑 ※ 上流圈层：仅属于名流贵族的上流圈层 商业圈的营造： 尊贵服务配置—生命本该是一场沉静的享用 1、客户对于服务的要求： 我并没有刻意要求过什么，仿佛他们也并没有刻意去钻营什么，却在自然而然之间，一切都变得流畅而美好。 东方禅意的哲居，原来也包含了他们平和恰好的微笑，和不卑不亢、信手拈来的细节贴护 2、高端服务需要通过体系、标准等来规范、量化 高端服务的出发点——“以人为本，待客为尊” 高端服务的基本目标——“精细和周到”高端服务的最终诉求?——“圆满和美好”