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房地产开发过程中的造价控制 摘要：工程总造价对房地产总投资起决定性的影响。建设工程造价是房地产开发总投资的重要组成部分。建设工程项目管理中，在确保工程质量的前提下，如何有效地进行工程造价控制，降低工程造价，是投资者比较关注的问题。 关键词：工程造价 工程造价控制 投资决策 对策 引言 建设工程造价 ,一般是指某项工程建设所花费的全部费用 ,即该建设项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应的无形资产和铺底流动资金的一次性费用总和。工程造价的有效控制 ,就是在优化建设方案、 设计方案的基础上 ,在建设程序的各个阶段 ,采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。在基本建设投资中 ,建筑工程方面的资金 ,约占基本建设投资总额的 60%。国家每年都要投入数以亿计的资金用于建筑工程 ,如何用好管好国家投资 ,控制项目投资不超过批准的造价限额 ,更合理使用人力、 物力、 财力 ,力求取得最大的投资效益 ,这是工程造价控制的核心。 一、控制房地产开发过程中造价的方法 工程造价的控制与管理 ,就是在项目决策阶段、 设计阶段、 招投标阶段 ,施工实施阶段、 竣工结算阶段 ,对工程造价进行研究比较 ,把建设项目的造价有效控制在科学合理的范围之内。 （一）项目决策阶段 投资决策是产生工程造价的源头 ,对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、 最重要的手段。决策阶段各项技术经济方案 ,对该项目的工程造价有很大影响 ,特别是建设标准水平的确定、 建设地点的选择、工艺的评选、 设备选用等 ,直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计 ,在项目建设各大阶段中 ,投资决策阶段影响工程造价的程度最高 ,即达到 80% ～90%。 1、充分做好市场调查研究 ,全面采集有关数据和市场信息 市场研究是指对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性分析。要充分做好市场调查研究 ,掌握确切的数据和市场信息 ,进行数据合分析和处理 ,对市场目前和未来期限内状况分析、 预测 ,论证项目建设的必要性、 可行性 ,并作出相对准确的工程造价并进行控制。 2、 财务评价 ,为项目提供合理的经济分析预测 评价人员要在国家现行财税制度的价格体系下 ,分析计算项目的赢利能力和清偿能力、 静态和动态投资回收期 ,考察项目在财务上的可行性。结合市场分析、 竞争力分析、 不确定性分析等因素选取多种价格方案并加以分析 ,使投资者对项目未来的效益有充分的了解 ,以减少项目投资风险。 （二）设计阶段 设计阶段包括初步设计和施工图设计两个阶段 ,设计阶段应是全过程造价控制的重点。长期以来 ,建设单位普遍忽视设计阶段的造价控制 ,而把控制工程造价的主要精力放在工程的实施阶段 ,在招投标、 工程结算上算细账。这样做 ,的确有一定的效果 ,但毕竟失大利 ,得小益。以下几点措施在实践中对降低工程造价是比较有效的。 1、实行设计招标或方案竞选 投资多少直接关系到业主的切身利益 ,因此业主在委托设计单位时应引入竞争机制 ,实行设计招标、 方案竞选。实行设计招标有利于对于打破行业壁垒、 削弱内部保护、 引入竞争、 提高设计质量、 降低工程造价、增强设计人员危机感和责任感有很大的作用同时可以激发设计人员的创作灵感 ,开拓思路创作出质量上乘、 技术经济合理的优秀作品。 2、 对设计过程进行监理 用技术经济的观点审查设计方案 ,深入研究节约投资的可能从经济上采取措施 ,动态地比较造价的计划值与实际值 ,严格审核各项费用支出;根据设计的进展情况调整设计方案 ,使设计趋于合理 ,将工程造价控制在限额范围内 ,真正做到用最小的投入取得最大的产出。 3、 积极推行限额设计 限额设计就是从项目的可行性研究中确定的 ,其中包含了尊重科学、 尊重实际、 实事求是、 精心设计和保证设计科学性的实际内容。限额设计改变了设计过程不算账 ,由“画了算 ” 变为“算着画 ” ,能真正实现时刻想着“笔下一条线 ,投资万万千 ” 。限额设计也对设计人员提出了更高的要求 ,要求设计技术不断提高自己各方面的工作能力 ,更要强化工程造价意识。 4、 实行设计奖罚制度 按照国家现行规定 ,对设计单位通过优化、 限额设计而节省投资 ,按一定的例给予奖励 ,如因设计原因引起超投资 ,不仅要扣减设计费 ,还要给予经济处罚。这样对设计单位有一定的压力才能促使他们的作品做到最好。 （三） 招投标阶段 通过投标竞争 ,业主择优选定承包商 ,有利于降低工程造价 ,是造价控制的一个重要手段。标底编制人员应根据现行规范、 定额和取费标准、 施工图纸、 现场因素、 工期等认真编制标底 ,并使标底控制在概算或预算内。合理的标底造价是工程质量的保证 ,因此 ,招标文件的编制应当非常严密 ,每一项都要详细地写明 ,以免在今后的实施