中国城镇化发展谨防四大陷阱-国家信息中心.DOCVIP

中国城镇化发展谨防四大陷阱 城镇化战略既是当前我国拉动内需的必然选择，也是实现我国现代化的重大战略选择。党的十八大提出“新型城镇化”战略，强调城镇化内在质量的全面提升，也就是要抛弃过去那种粗放式用地和用能，推动城镇化由偏重数量规模增加向注重质量内涵提升转变。但事实上，由于我国的政绩考核体制和经济减速下的地方发展愿望强烈，很容易使得新型城镇化重走老路，新型城镇化也就容易陷入房地产泡沫、地方债务、产业机构调整和资源环境恶化的陷阱。 一、中国城镇化发展可能面临的陷阱 1.房地产泡沫陷阱 房地产泡沫可理解为房地产价格持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。人们常用租价比、房价收入比等指标来衡量房地产泡沫。 租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫；如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。2010年3月，国土部公布了一系列数据报告中，首次公布了“租价比”指标。报告数据显示从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。说明北京、上海、深圳等一线城市的住宅市场已经出现了严重泡沫。 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，用于判断居民住房消费需求的可持续性。这里房价收入比=城镇人均住宅建筑面积×商品住宅销售价格/城镇居民人均可支配收入。 根据联合国对1998年世界96个国家的统计，房价收入比在0.8—30之间，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。发达国家普遍在3—6倍区间，发展中国家普遍在5—8倍区间，如果超过8倍，则被视为收入分配严重不公的国家。中国房价收入比从1995年开始均处在6以上，特别是2003年以后出现上升突破6的界限，上升到7以上，近两年更是突破8的警戒线，一线城市这一数据就更高。表明中国房地产价格确实存在泡沫化趋向，已经超过居民实际支付能力。虽然有人说在我国城镇部分居民中存在大量的灰色和隐形收入，但它基本上只涉及占城镇居民15%左右的高收入人群。 2012年11月十八大将城镇化作为新一届政府扩大内需的重要抓手后，改变了人们的心理预期，因此即使是在严厉调控下房地产市场仍然出现爆发式增长，尤其是一些人口密集的一线城市。截至2013年9月，百城住宅均价自2012年6月止跌后，已经连续16个月环比上涨。虽然城镇化发展导致的人口流动产生对房地产市场的巨大需求，但是在中国房地产市场长效机制没有建立、房地产税收机制还没有对房地产投资产生调节的作用下，一家多套住房的情况极为普遍。如果认识不到房地产存量市场和房地产的区域差异，只看全国范围的潜在需求，盲目造城，则新型城镇化会陷入房地产泡沫的陷阱之中。 2.地方政府债务陷阱 中国地方政府债务风险问题已成为中国经济的主要系统性风险之一，国务院已就地方政府债务问题委托审计署进行全面摸底，但至今具体数据仍然没有公布。因此，就地方政府债务规模而言，目前各方有着不同的估计。中国银监会主席尚福林表示到2012年末，地方政府融资平台贷款余额为9.3万亿元，如果加上通过债券、信托等渠道融资的债务规模，这一比例会更高。中国财政部原部长项怀诚在2013年4月称地方政府债务或超过20万亿元。 国外研究机构也发布了相应的研究报告：摩根大通称截至2012年底，中国地方政府债务略高于14万亿元；高盛的报告估计中国地方政府债务总额为15万亿元；里昂证券则认为高达18万亿元。而最近清华的报告则从各方获取的公开统计数据认为我国地方债务余额在19.41万亿，一年利息近万亿。而债务整体的杠杆率也从2007年金融危机前的158.7%上升到2012年底的211.4%。 地方政府的债务风险还没有得到有效化解，新一轮城镇化又开始推进，必然带来公共投资的大幅度上升，而这部分投资大都是由地方政府来承担的。据财政部财科所的研究显示，城镇化率每提升1个百分点，地方政府公共投资需求将增加5.9个百分点，并认为“十二五”时期因工业化和城镇化带来的地方政府公共投资规模将在30万亿左右。而除了基础设施投资之外，被转化为市民的农民工再教育、医疗卫生以及养老等公共服务也要相继跟进，这部分的政府投入也非常巨大。根据中国社会科学院《中国城市发展报告（2012）》的测算，农民市民化所需的人均公共支出至少10万元。按照2015年市民化率达到54%的目标，则有近2亿农民“市民化”，所需的公共支出累计将达20万亿左右，这些公共投入也主要由地方政