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培训教案之五 产权式商铺的实现手段及方式 产权式商铺是两权分离型商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权房的使用权是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。产权式商铺必两种行为两法律关系两种收益模式。　　两种经济行为：商品房买卖行为租赁行为两个法律关系：与开发的买卖合同关系经营的租赁合同关系两种收益模式：出租使用权收益出售所有权增值收益。—商品房；时间递接时效缔结。 ④以商业经营为先，颠覆合同产生的过程----售在前，租在后；强化合同经营效应作用----租在前，售在后，即控制（管理）合同在前；转移（买卖）合同在后。 应用情况：⑴、租赁、买卖这两种方式，在法律、法规上，有较完整的概念、规范、操作的规定，其税种费率明确，法律责任清晰，政府部门监管完备。 ⑵、托管、合作这两种方式，在法律、法规上，没有完整的概念、规范、操作的规定，是典型企业经营行为，政府部门无法监管，责任模糊，执行特别税费。 ⑶、在商业地产开发销售中，托管—委托经营方式应用最多、最广泛；租赁—承 租转租方式应用最早、最规范；合作—合作经营方式已经出现、在起步；买 卖—买卖契约方式尚未推行，其方案理论上可行，但信任度差，理解难，操 作关联多，时间跨度大，受行业主管部门监管控制大，不易推广。 综上所述，建议推广使用委托经营方式和合作经营方式这两种方式，操作产权式商铺。 撰稿人: 欧 祥 2005年6月8日 4