直接调查报告摘要房屋署监督物业管理服务公司的情况.PDFVIP

直 接 调 查 报 告 摘 要 房 屋 署 监 督 物 业 管 理 服 务 公 司 的 情 况 引 言 房 屋 署 是 房 屋 委 员 会（「 房 委 会 」）的 执 行 部 门 ，负 责 管 理 辖 下 的 租 住 公 屋 。 自 一 九 九 六 年 起 ， 该 署 已 把 部 分 屋 邨 的 管 理 工 作 外 判 给 管 理 公 司 。 2 . 在 本 署 接 到 有 关 房 屋 署 的 投 诉 当 中 ，有 不 少 都 是 涉 及 屋 邨 管 理 问 题 。 本 署 在 进 行 查 讯 时 发 现 ， 房 屋 署 在 监 督 各 个 屋 邨 的 管 理 公 司 表 现 方 面 标 准 参 差 ， 成 效 不 一 。 由 于 公 屋 住 户 占 全 港 三 分 之 一 人 口 ， 申 诉 专 员 甚 表 关 注 ， 认 为 房 屋 署 必 须 有 效 监 督 这 些 管 理 公 司 ， 确 保 为 住 户 提 供 妥 善 服 务 。 二 零 零 五 年 一 月 ， 申 诉 专 员 宣 布 主 动 进 行 直 接 调 查 ， 调 查 的 范 围 如 下 ： ( a ) 房 屋 署 在 指 导 和 监 督 管 理 公 司 下 述 的 工 作 时 ， 所 担 当 的 角 色 和 责 任 ： ( i ) 为 屋 邨 住 户 提 供 物 业 管 理 服 务 ； 以 及 ( i i ) 处 理 住 户 的 投 诉 ； ( b ) 房 屋 署 为 配 合 管 理 公 司 的 工 作 所 采 取 的 行 动 ， 包 括 根 据 有 关 条 例 采 取 的 执 法 行 动 ； ( c ) 在 如 何 管 理 这 类 公 司 方 面 ， 房 屋 署 为 属 下 职 员 提 供 的 培 训 和 指 引 ， 包 括 厘 清 双 方 的 角 色 和 责 任 ； ( d ) 管 理 公 司 若 表 现 欠 佳 ， 房 屋 署 应 采 取 的 补 救 行 动 ； 以 及 ( e ) 现 有 各 项 安 排 的 成 效 。 外 判 策 略 背 景 资 料 3 . 截 至 二 零 零 五 年 八 月 ， 房 屋 署 共 管 辖 1 5 3 个 公 共 屋 邨 ， 合 计 约 5 9 0 , 0 0 0 个 住 宅 单 位 ， 其 中 有 8 4 个 屋 邨 共 约 2 9 0 , 0 0 0 个 单 位 的 管 理 工 作 已 外 判 给 管 理 公 司 。 4 . 一 九 九 六 年 ，房 屋 署 初 次 把 一 般 物 业 管 理 和 小 型 保 养 工 程 交 由 管 理 承 办 商 （ 当 时 称 为 「 屋 邨 管 理 公 司 」 ） 负 责 ， 但 仍 有 房 屋 署 职 员 驻 守 屋 邨 ， 监 督 公 屋 管 理 工 作 。 5 . 二 零 零 零 年 ，房 委 会 开 始 新 的 外 判 安 排 ，使 行 政 管 理 更 符 合 成 本 效 益 和 更 具 弹 性 。 每 张 给 「 物 业 服 务 公 司 」 的 管 理 合 约 包 括 两 至 三 个 屋 邨 （ 合 计 约 6 , 0 0 0 至 1 0 , 0 0 0 个 住 宅 单 位 ） ， 连 同 附 属 的 购 物 中 心 和 停 车 场 。 6 . 房 屋 署 已 把 不 同 的 管 理 承 办 商 名 单 汇 合 为 统 一 的 物 业 管 理 服 务 公 司 （ 「 管 理 公 司 」 ） 名 册 。 管 理 公 司 的 服 务 7 . 房 屋 署 规 定 ，管 理 公 司 须 独 立 运 作 ，在 其 管 理 的 屋 邨 内 设 立 本 身 的 办 事 处 ， 房 屋 署 则 撤 走 驻 守 屋 邨 的 职 员 。 这 些 公 司 须 负 责 物 业 管 理 （ 包 括 保 养 服 务 ）和 租 务 管 理 工 作 ，同 时 亦 须 按 照 房 屋 署 的 内 部 训 令 ， 处 理 各 项 与 屋 邨 管 理 事 宜 有 关 的 投