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物业案例分析指导培训教程 物 业 知 识 回 顾 一、物业管理的基本内容 1、什么是物业？ 物业即产业，是指已经建设完工并且投入使用的各类房屋建筑物以及与之相配套的附属物和相关的场地。物业大多说是指，公寓小区、商业大厦、写字楼、办公楼等 2、什么是物业管理？ 所谓物业管理，就是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，通过对房屋以及与之相配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 3、物业管理的基本内容： 常见型公共服务主要包括： a、房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督 b、房屋设备设施的管理 C、环境卫生的管理 d、绿化管理 e、配合公安机关和消防部门做好住宅区域 内公共秩序和安全防范工作。 f、车辆道路的管理 案例二：物业公司不是“第二警力” 　　案例：2006年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 思考 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 因此，在此案中，物业公司没有承担陈某经济损失的民事责任。 点评： 　 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 案例三：封闭小区业主家被盗，物业、  开发商均担责 案件：?2003年6月，郑先生满心欢喜地搬进了沈阳市铁西区一新开发的住宅小区，可刚入住3个月就遭遇了失窃。9月5日凌晨2时50分许，小偷从郑先生家北阳台进入厅里，先是把挂在厅里的衣服搜了一遍，拿走现金730元，然后到北屋其儿子住处将手机、相机偷走。当小偷悄悄来到南屋准备开柜时，被郑先生发现。 郑先生大喊抓贼，小偷慌忙从原路翻墙后逃跑。当郑先生急忙向门卫报案时，却发现小区正门大敞，一名保安员正在保安室内睡觉。郑先生非常生气:这个小区不是声称24小时巡逻吗？怎么小偷光临时保安员却在睡大觉！后来他还了解到，当初开发商承诺的小区红外线布防，主要出入口视频监控的安全装备均没有安装。 郑先生认为，入住时他已经-向该开发商组建的物业公司交纳了1年的物业管理费，其收据写明含有保安等费用，现在自己家被盗，物业和开发商应承担责任。于是，郑先生将两者告上了法庭，要求赔偿被盗损失。 在法庭上，物业公司辩称，其承担的保安义务的范围主要限于小区内公共场所及保安人员巡逻可至的区域，一般不延伸到业主的房间，物业公司的保安尽了自己应尽的义务，故物业公司不应承担赔偿责任。而开发商则以财产损失系窃贼所为，与其无关为由，拒绝赔偿。 法院判决： 物业、开发商也要担责本案一审法院以证据不足为由，驳回了郑先生的诉讼请求。郑先生不服，上诉至中级人民法院。 二审法院审理认为，如果业主与物业公司双方签订的物业管理合同中没有明确排除物业公司对业主的财产、人身安全负责的责任，且在物业管理服务项目中有保安条款， 则物业公司就应对业主的财产、人身安全负一定的责任，并只有在其无故意或重大过失时才可免责。本案中，被告物业公司在案发时小区内的保安监控措施未能正常有效运作，小区的正门敞开，保安员在保安室睡觉，表明物业公司疏于管理，保安人员亦未能做到勤勉尽职，物业公司在物业管理中未能尽到管理保安人员的注意义务，物业公司理应负一定责任。 另外，本案的另一被告开发商在其售房广告中有关小区安全装备的承诺，具体确定，即使其未载入商品房的买卖合同，亦应视为合同一部分，开发商因有违反，亦应承担部分责任。同时，业主对其所有的财产有安全保卫义务，由于郑先生家的窗户在案发时未能关上，郑先生对财产被盗未能尽到充分注意，也应承担一定的过失责任。因此，法院判令物业公司和开发商各负10％责任，各赔偿郑先生645元。 法官评析： ?此判例具有警世意义二审法院的法官在评价此案时认为，当前本案例中的问题带有普遍性，判例对物业公司加强管理工作有现实