成本法习题课知识讲稿.pptVIP

成本法习题课;一、填空;;;;;;;3、某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ ）。 A．20% B．30% C．50% D．80% ;;;6、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。 A．必定提高 B．必定降低 C．不一定提高 D．不一定降低 ;7、下列关于成本法的有关论述（ ）是正确的。 A．成本法中的成本包括直接成本和间接成本，但不包括利润、税金 B．重新建造成本并不一定是现在的重新建造成本 C．成本法中的成本是客观成本而非实际成本 D．成本法估价是从供求双方角度出发评估房地产的价格;;9、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。A 400 B 628 C 656 D 700;10、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ ）年。 A 45  B 50  C 52 D 55;11、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。 A 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B 重新购建价格是在估价时点的价格 C 重新购建价格是客观的价格 D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格;;13、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。 A 功能落后B 功能缺乏C 环境污染D 交通E 正常使用的磨损 ;;分析;;;;;;收益法;;　4.计算房地产纯收益。 　　年房地产纯收益 =年总收益-年总费用 　　=486000-73260=412740（元） 　　5.计算房屋纯收益。 　　（1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。 　　 　　（2）计算房屋现值。 　　房屋现值 =房屋重置价-年贬值额×已使用年数 　　=2500×900-46875×4=2062500（元） 　　（3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 　　房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率 　　=2062500×8%=165000（元） ;;;;剩余法;　（一）确定评估方法 　　现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为： 　　地价 = 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润 　　（二）计算楼价 　　楼价 =2000 × 2.5 × 9000 元 ) 　　（三）计算建筑费和专业费 　　建筑费 =3000 × 2000 × 2.5 元 ) 　　专业费 = 建筑费× 10%× 10%=1500000 　　（四）计算销售费用和税费 　　销售费用 × 2.5%=1125000( 元 ) 　　销售税费 × 6.5%=2925000( 元 ) ;　（五）计算利润 　　利润 = （地价 + 建筑物 + 专业费）× 10% 　　　　 =（地价 ）× 10% 　　（六）计算利息 　　利息=地价×[（1+6%）2—1]＋1500000）×[（1+6%）1—1] 　　　　=0.1236 ×地价 +990000 　　（七）求取地价 　　地价 —— 1125000 — 2925000 — 0.1 ×地价— 1650000 — 0.1236 ×地价－ 990000 　　地价 1.2236 　　　　 元 ) 　　（八）评估结果 　　单位地价 2000 　　 　　　　=8912 （元 / 平方米） 　　楼面地价 =8912 ÷ 2.5 　　　　　　 =356