中天金御华府营销推广执行.doc

中天·金御华府营销推广执行 新港·马运路项目营销策略报告 中天·金御华府 营销amp;推广执行 上海臻道 20111.08 想到就要做到，执行力是王道 一、赤峰房地产市场简析 调控持续深化，市场观望情绪浓重 一、宏观环境 ◎ 8月底限购城市范围扩大，限购标准从严 ◎ 提高首付比例，取消优惠利率 ◎ 政府从严打击开发商囤积土地 ◎ 政府强制推行销售公示制度 ◎ 从紧的货币政策，对开发企业“釜底抽薪” ◎ 加速保障性住房建设 ……皆成为一把把指向开发企业的“利剑” 结论：顺势而为，切忌逆水行舟，求稳大于求利，稳健循序 渐进的销售策略应成为主要手段 区域竞争激烈，杀处重围更是困难重重 二、区域市场分析 结论 ◎ 本案处于区域内“唯我独尊、举足轻重”的市场地位 ◎ 我们不是简单的建造住宅，我们是伟大的城市建筑师 气势磅礴的大盘营销时代来临 永业 广场 丰泽园小区 中昊尚品城 水榭花都C公馆 松山区 红山区 桥北区 新城区 赤峰四大板块，简评！ 松山板块 下半年至明年推案量逐步上升，但丛整体规模性上无法与本案抗衡，但仍需在渠道与推广上加强。 桥北板块 新规划中板块，房地产开发尚未起步。 追赶松山尚待时日。 红山（板块） 区域发展较为成熟，开发量较小。 因其本地购房者的区域性，红山区很少有客户到松山区跨区购房。 新城板块（八块地） 规划与环境俱佳，产品较为高端，多为7000元~9000元，针对高端客群。与本案中低端可错开，构不成有效竞争。 二、区域市场分析 金御华府周边住宅典型个案分析 项目名称 总建面积 销售均价 客群情况 置业驱动因素 分析 永业广场 38万平米 5100-5300 周边购房者及乡镇购房者 配套、学区、 交通、投资 永业广场与我们小区相邻，但它主要是以商业为主，所以住宅与我们小区的竞争相对较弱。它的客户群体主要以投资者为主，而本小区主要以刚需为主，学区房。而两个小区的价格相差不多。 向阳小区 六组团 5300-6000 周边松山区购房者 地段、配套、 学区、商业 六组团与我们地段相比较好，周边紧临商业综合体，价格相对比我们高， 客群与我们小区基本相同，但风险性较大，期房两年至今才动工。 恒茂大厦 5000元 市区及周边乡镇购房者 地段、交通 恒茂大厦是一个17层的商住楼，四层以下是商业，其余以住宅为主，面积较大，客户群体也主要以投资和个体做生意人为主。价格与我们相差不多，但户型较差，地段配套比我们更具优势。 银河花园 基础价3398元/平米 周边购房者居多，周边拆迁户,中下层群体. 地段、学区、价格 银河花园虽与我们小区较近，但位置偏，暂时周边交通不方便，配套设施较少，但小区价位较低，在一定程度上弥补了地段配套不足的劣势。目前房源较少，下期房源开盘时间未定。 荷枫水岸 3100-3300 周边、乡镇客户，低价位购房者 地段、学区、交通 荷风水岸与我们都属于政府重点规划区，都具有发展潜力；但其是团购房，价格较低具有优势，但风险性较大，后期费用较高。相对来说配套设施跟不上，小区内部配套设施较少。 钓鱼台 3900—4300 周边乡镇客户，附近电厂员工及回迁客户。 学区、配套、 高性价比产品 钓鱼台与荷风水岸属于同一区域楼盘，钓鱼台愿为客户贷款做担保，并主要以回迁户为主，但地面是沙地，地基不稳。现剩余房源较少。配套较差。 水榭花都 5500以上 新城区周边购房者，事业单位，消费上层人员。 规模、配套、 地段。 水榭花都与我们都是赤峰大盘，内部配套设备齐全。地段上来讲在不同的区域各有优势，但现剩余房源较少，且均为大面积。而即将开盘的房源价格较高。可比性不高。 丰泽园 3800—4800 主要以周边的客户及乡镇购房诸 地段、规模、 交通 丰泽园与本小区属于同价位但不同区域的小区，相对规模较小，且周边人流量较大，治安较乱，环境嘈杂。 金御华府周边商业典型个案分析 项目名称 总建面积 销售均价 客群情况 置业驱动因素 分析 永业广场 待定 投资客，个体老板等 商业规模（商业综合体） 地段、配套 永业广场主要是打造商业综合体，可以说经营覆盖面多，是做集中式的商业，而我们小区做的是社区配套商业，可以说两个小区的商业是互补的。针对以自营为主的客户群体不同，但与投资群体的竞争相对较大。 恒茂大厦 25000 --4200 市区及周边的个体 地段、交通 恒茂大厦一层商业，二至四层为写字楼，商业竞争性较小，因其主要为内街商业，客户群体较少，但紧临永业广场。与周边商业形成商业街。但价格相对较高。 丰泽园 一拖二18000 新老城交汇处商业群体及投资客 地段、交通 丰泽园商业是属于新老城区交汇处，离长途公共汽车站较近，属于振兴大街西段，商业已经成熟。一二层商业自由分割销售。但沿街停车不方便。客户