以物权法为视角看未登记之房屋转让合同效力.doc

以物权法为视角看未登记之房屋转让合同效力 一、引发研究的案例 　　吴某夫妻原有一处房屋，该房屋因城市建设需要而被拆除。房地产开发公司在拆除了吴某家的旧房以后，又为吴某夫妻安置了一套新的住房（套房），并向吴某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2003年5月26日，吴某夫妻与李某签订了房屋转让协议，约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋转让给李某，价格为8万元，李某预付定金2万元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，李某一次性交清余款6万元。同日，李某向吴某交付了“定金”2万元。后因吴某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，并协助其办理房屋产权过户手续。吴某夫妻则辩称，其房屋未办产权证即转让，双方签订的房屋转让协议违反了我国城市房地产管理法的有关规定，属于无效合同，应该予以解除。 　　本案在审理过程中，主要形成两种不同的意见。一种意见认为，我国城市房地产管理法第37条第（6）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案被告吴某夫妻的安置房屋未取得房产证，故其与原告李某签订的转让协议违反了法律的禁止性规定，人民法院应当依法确认转让协议无效，并驳回原告李某的诉讼请求。另一种意见则认为，被告吴某夫妻对新安置的房屋享有所有权，其有权对房屋进行处分，而且，该房屋转让协议是在当事人双方完全自愿的情况下订立的，其内容并不违反民事法律规范，故转让协议有效，原告李某的诉讼请求应当得到法院的支持。 二、不动产登记的立法模式给本案带来的冲击 　　大陆法系的不动产登记制度，有两种基本的立法体例。一是实质主义登记体例，二是形式主义登记体例。所谓实质主义登记体例，即登记具有决定不动产物权设立、转移、变更和消灭能否生效的立法体例。也就是说，在不动产上发生的一切变动都必须经过登记，否则不生效。这在德国法律中表现得最为典型。在德国法律中，物权变动采物权行为主义规则，除产生物权变动债务关系的债权合同以外，还需有关于物权变动的合意，即物权合同。同时在动产中，物权的变动除了这两个合同外，还要有动产的交付，而不动产则为物权变动登记。我国台湾地区的法律也采此立法例。但在奥地利等国家的民法中，登记虽为不动产物权变动的生效要件，却并未采取德国的物权行为理论。所谓形式主义登记，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭，仅以当事人的法律行为作为生效的充要条件，登记与否并不对物权变动合同之效力产生影响。然不登记之物权不得对抗第三人。此立法例由法国民法典创立，后来为日本民法典所吸收。在法国，没有物权行为的概念，其一般理论为物权变动是债权合同的当然效果，只要当事人主体适格、意思表示真实。标的物合法并能确定，则物权变动便产生有效之效果。不动产物权登记只发挥简单的公示作用，不产生实体权利之决定作用。 　　在英美法系国家，广泛采用托伦斯登记制度。该制度盛行于澳大利亚、新西兰、加拿大、菲律宾以及美国的部分州。因为该制度是托伦斯爵士（Robert Richard Terrenes）于1858年在南澳州任登记长时所创，所以又叫澳州登记制度。该制度除了登记之外，还有交付权利证书的要求，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予其强有力的保障，以后发生的权利变更或设定，非经登记不生效力。 　　在我国大陆，关于物权变动是否应当采取物权行为主义规则，理论上基有争议，对于登记，究竟为物权变动之生效要件还是对抗要件，一度成为民法理论界和实务界的热门话题。但总的来说，对于不动产登记可产生公示效果的观点已经趋于一致，不经登记的不动产物权变动，对交易双方均存在极大的风险，也易对交易安全与秩序造成妨碍。从理论上说，不动产物权登记，可以产生权利正确性推定之效果。因为登记是国家机关的行为，即以国家的信用作担保的行为，其结果当然具有社会共同认可的效力，它体现的是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，其意义就在于公示。现实生活中，进行不动产登记的权利人与实际权利人不一致的情况也是存在的，而未经登记的不动产所有人与使用人不一致的情形也不在少数，且不动产未经登记便，上市交易之情形亦屡有发生。如依据登记产生权利正确性推定的原则，则很容易导致纠纷之发生。德国民法对事实上的权利是认定其存在的，但是要在其不违背不动产登记的前提下才对其提供保护，同时法律允许物权人尤其是事实上的权利人进行抗辩登记，将其异议载入不动产登记簿中。 　　由于世界上各种不动产登记模式的存在，导致人们在认识上产生模糊甚至分歧意见，进而影响到立法模式的选择。无论是实质主义登记，还是形式主义登记，抑或是托伦斯登记，都是各自不同的经济制度、文化背景及其他社会因素作用的结果。在差异的原因上，我国台湾学者谢在全先生分析得较为深刻。其实，交易合同不仅可以产生债权债务关系，同时也能产生物权变动效果，如果人为地从物权