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盛唐置业·昌乐盛唐御园 营销推广报告 （二〇一〇年一月） 目录 1.0 本案概况 4 1.1 本案区位 4 1.2 本案规划 5 1.3 本案定位 8 2.0 市场环境分析 10 2.1 国内高端住宅状况 10 2.2 潍坊城区高端住宅状况 11 2.3 昌乐周边县市高端住宅状况 12 2.4 昌乐本地高端住宅状况 12 3.0 本案SWOT分析 14 4.0 客户定位 16 4.1 目标客群定位 16 4.2 客户分类标准 17 4.3 客户分类及说明 18 4.4 客户特征 19 5.0 卖点分析 21 5.1 客户关注点 21 5.2 本案价值点 21 5.3 卖点选择 23 5.4 初步广告语拟定 23 6.0 媒体选择 25 6.1 相关媒体特点分析 25 6.2 媒体选择 26 7.0 活动选择 27 7.1 主要活动一览 27 7.2 本案活动选择要素 27 7.3 活动选择 27 7.4 选择结果 30 8.0 营销方案 31 8.1 营销环境解析 31 8.2 营销目标 33 8.3 工作周期安排 34 8.4 营销策略 35 8.5 营销渠道 35 8.6 本案入市前必须完成的基础工作 36 8.7 放盘节奏 37 8.8 营销阶段划分 38 8.9 销售价格策略 41 9.0 推广思路 45 9.1 整体推广思路 45 9.2 整体推广主线 45 9.3 推广渠道 48 9.4 各阶段推广内容 48 10.0 营销推广费用预算 50 10.1 媒体价格分析 50 10.2 营销推广费用 50 11.0 补充事项 53 图表目录 图1.1 本案位置图 4 图1.2 区域概况图 5 图1.3 本案规划图 5 表1.1 本案总指标 7 表1.2 北地块指标 7 表1.3 南地块指标 8 图1.4 本案定位图 9 图2.1 2009年1-11月我国商品房销售数据 10 图2.2 2009潍坊住宅价格对比图（单位：元） 11 图2.3 南苑小区、宝石山庄实景图 12 图2.4 2008年城镇在岗职工平均工资（单位：元） 13 图4.1 2008年昌乐县城镇在岗职工平均工资（单位：元） 16 图4.2 2008年潍坊市各县市区农村人口收入水平（单位：元） 16 表4.1 不同区域客户特征分类表 19 表4.2 不同职业客户特征分类表 20 表6.1 主要媒体特点 25 表6.4 媒体选择表 26 表7.1 昌乐主要活动概况一览表 28 表8.1 昌乐、寿光、潍坊部分住宅项目情况表 32 图8.1 昌乐部分住宅项目分布图 32 表8.2 工作周期安排表 34 图8.2 放盘批次分区图 37 表8.3 各区域主要经济指标 38 表8.4 可比项目综合评分表 41 表8.5 促销手段汇总表 43 表9.1 案例：恒大·御景半岛——成龙、范冰冰代言 45 表9.2 案例：北京康城——举办高尔夫竞技赛 46 表9.3 案例：潍坊立伟国际珠宝广场——赞助第八届昌乐中国宝石节 46 表9.4 案例：金碧世纪花园 46 表9.5 各阶段推广内容表 48 表10.1 推广费用预算 51 1.0 本案概况 1.1 本案区位 1、地理位置 本案位于新建滨河路东侧，新昌路西侧，北邻濠景海岸，西临正在建设的小丹河滨水景观带。本案地处昌乐老城区商业中心和城南新区的交接地带，北距昌乐老城区商业中心1.2公里，南离昌乐到潍坊新干道——宝通街约1公里。 图1.1 本案位置图 2、区域概况 按照加快融入潍坊一体化发展的方向定位,宜居宜业现代化新区的目标定位和山水园林城市的特色定位，昌乐对市区一体化发展进行了战略规划，提出了 “一圈、二带、三轴、四大组团”的发展规划思路。本案所在区域紧邻其中的一带（小丹河滨水景观带）和一轴（宝通街经济生长轴），周边在建或即将建设的大型工程有小丹河滨水景观带、月亮湾影视城、宝通商务会馆、宝通休闲娱乐城、昌乐县文化中心等等，一个现代化生态旅游新区正在崛起，未来将有着美好的发展前景。 图1.2 区域概况图 1.2 本案规划 图1.3 本案规划图 表1.1 本案总指标 基地面积 143677㎡ 建筑占地面积 30685㎡ 住宅 28374㎡ 商业 1589㎡ 会所 722㎡ 地上建筑面积 121883㎡ 住宅 115232㎡ 其中 花园洋房91250㎡（672户） 低层住宅20816㎡（82户） 独立住宅1325㎡（5户） 商业 5314㎡ 会所 1337㎡ 地下建筑面积 50343㎡ 车库 22443㎡ 其他 27900㎡ 建筑密度 21.4% 容积率 0.87 绿地率 33.2% 总户数