重庆市二手房发展存在问题成因及对策分析.doc

重庆市二手房发展存在问题、成因及对策分析 以沙坪坝区为例 引言：随着房产市场的快速发展, 全国房产“ 涨”声一片, 主观上的市场经济不够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、消费者对房产的投机行为、地方政府的变相鼓励, 使得房产市场泡沫现象逐渐凸现并发展起来, 造成房价飞涨, 而人们购买力的相对下降, 开发商处于永恒的利润最大化,都使得住房一级市场供需失衡, 从而使越来越多的关注投人到了房产的二级市场, 通过积极挖掘二手房市场的巨大潜力来满足住房主体的住房需求。随着人们对房产市场需求的急剧增加, 在市场的规则下逐渐形成一种阶梯消费, 即住房者根据经济收人的变化来逐步提高改善自己的居住品质, 从住宅市场的供给来看, 由租赁市场, 二手房市场到新增商品房市场, 从“ 安置型” 、“ 实用型”再到“ 舒适型” , 形成了产品的梯级供给。二手房在住宅梯级消费中起到承前启后的关键作用, 链接住房者不同阶段的物业形态, 也关系着房地产一、二、三级市场的联动效应, 为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。 一：“二手房”的基本概念 <一>基本定义 “二手房即旧房。“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。　　　　二手房的种类：二手房主要包括私房和已购的政策性住房2种房屋类型。（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。 （二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 重庆城市居民2007年人均住房建筑面积为27.3平方米，如果人均居住面积低于27.3平方米，便可以按首套房政策给予优惠。国务院新政只对普通住房有优惠，高档住房如别墅等则不在优惠之列。普通商品住房主要是指住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、套内面积在120平方米以下的住房。 ；如果2年后出让，只需要缴纳1%的个人所得税、万分之五的印花税及每平方米3元的交易手续费。(租入方)、卖方(出租方)和中介公司之问的三方博弈。二手房买卖双方在房价等影响选购二手房的因素方面存在博弈，买方希望以低价获得较好的房屋，而卖方希望以高价售出房屋。由于信息不对称，二手房买卖双方在与中介公司的博弈中处于劣势。受巨大的利益驱使，“赚取差价”成为房地产经纪行业的潜在规则。甚至一些公司主要赢利就是“赚取差价”。 3二手房中介机构 二手房中介公司对二手房交易业务的办理十分专业，而一般客户则很难通晓目前尚较为复杂的二手房交易过程。委托中介公司后，买卖双方可以省去好多的麻烦。更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够站在公正的立场上，为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用，保证双方的利益不受损害。 目前二手房产中介存在的问题 3.1　中介公司的信用缺失 由于受资金、人才、管理、理念等诸多因素的影响，一些中介公司缺乏营造公平、公开、公正市场氛围的意识，欺诈现象依然存在，比如参与炒房、吃差价、臆造虚假信息，骗取看房费等等。 3.2　从业资格准入门槛低 中华人民共和国建设部第50号令发布的《城市房地产中介服务管理规范》规定：房地产经纪人必须经过考试，注册并取得《房地产经纪人资格证》，未取得《房地产经纪人资格证》的人员不得从事房地产经济业务。然而，由于近年来房地产市场发展迅猛，房地产中介公司发展过快，很多中介公司没有达到上述要求。有人甚至将某些中介形象地描述为“一间房子十一张桌子十一部电话”。许多中介公司的房产经纪人素质良莠不齐，人员流动频繁，直接导致服务水平低下，甚至利用客户对二手房交易规则的不熟悉，欺诈客户，非法牟利。 3.3　存在大量黑中介 当前对房地产中介企业的管理还存在一定的漏洞，黑中介利用管理的漏洞和部分客户贪图收费低廉的心理，得以生存的发展。部分地区黑中介的数目达到了令人触目惊心的程度。用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失的案例屡见不鲜。 4二手房合同 二手房虚假买卖合同登记是我国目