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房地产投资论文房地产投资分析论文： 浅谈房地产投资与房地产现状 摘要:通过对房地产投资概念的阐述,深入了解房地产投资的特点,对近年来房地产投资统计分析,从整体上把握房地产投资和经济增长。 关键词:房地产;房地产投资;房地产现状 1房地产投资的概念 房地产投资属于投资的范畴,是指不同的投资主体(政府、企业和个人)为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动[1]。中国现行的统计制度中,仅统计房地产开发企业的房地产开发投资,事业单位和居民个人进行的房地产投资并未包括在内。房地产投资所涉及的领域有:土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。投资活动的结果是形成新的房地产或者改造利用原有的房地产;实质是通过房地产投资实现资金的增值[2]。 根据房地产投资形式的不同,房地产投资可分为直接投资和间接投资。房地产直接投资是指投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作,包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式;房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,投资者不需要直接参与房地产相关的投资管理,包括购买房地产开发企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等活动。同时,根据房地产投资的用途不同,房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等等[3]。 2房地产投资的特性 由于房地产本身的自然属性及其所附带的经济属性,房地产投资也表现出一些与其他投资不同的特性: 房地产投资对象位置的固定性。房地产投资的对象是土地、建筑物等不可移动实物。房地产所在区位的自然、交通、人文、商圈、生活设施等环境条件往往是房地产投资价值的决定因素,这些因素影响了房地产目前价格以及未来的潜在价位。因此,房地产投资者在选择投资的房地产时不仅关注当前的综合环境,还会对未来区域发展前景有更多的考虑。 房地产投资对象的个体性很强。房地产投资的关键在于“地段、地段还是地段”。从中不难看出,房地产所在区位对房地产投资价值的决定性作用,不同位置的房地产项目有着不同的市场价值;同时,即使处于同一区位的房地产,往往由于其个体性的差异,如周边临靠环境、朝向等等因素的差别而呈现出价位的不同。由于房地产投资对象的差异性较大,往往很难运用对一般商品普适的经济法则进行分析,这也就决定了房地产投资市场的不确定性及风险性。 2.1房地产投资对城市经济的能动作用 房地产投资关系国计民生,是人们生产、生活的物质保障,是提高人们生活水平的必要途径,同时也是改善城市环境,提升城市竞争力的重要手段。 2.1.1房地产投资对城市经济的作用机制 (1)供给效应 房地产投资的供给效应不仅表现在房地产作为产品供给的增加,更源于房地产业产业关联度高,从而直接或间接地启动或带动相关产业的投资增加。房地产投资的供给效应能放大投资规模、投资范围与领域,并且延长投资期间,引起连锁反应,带动相关产业发展,对刺激经济增长起着举足轻重的作用。应引起注意的是,由于房地产投资期间跨度长,其供给效应也会滞后并积累,对此应充分重视,以免造成供给效应在短时间内集中并释放,造成严重的供求失衡,引起经济剧烈波动。 (2)需求效应 房地产投资的需求效应表现在由房地产投资引起的相关产业或部门的收入增长,由此带来需求的增加,从而促进城市经济的增长。房地产投资的需求效应实际上是投资乘数原理的作用过程。投资乘数数倍地扩大了国民收入,必然导致消费等需求的增加。值得注意的是,相对供给效应的滞后,需求效应主要表现在投资与经济的同期增长中。这就要求我们在运用投资拉动经济增长的过程中,不能只关注投资当期的需求效应而忽略本期投资对后期产生的供给效应。 (3)挤出效应 房地产投资的挤出效应是指由于房地产投资的增加而影响社会对其他行业或产业的投资。众所周知,房地产市场属于垄断竞争型市场,供求双方在地位上不对等,市场信息的占有与获取不对称,价格在很大程度上被垄断者操控,因而其利润空间大大高于正常市场水平,投资回报率同样远高于一般社会平均投资回报率。于是,为牟取利益,包括来自银行、基金、股市、投资机构以及其他实业团体的大量资金涌入该行业,使得某些对经济长期与持续增长起关键作用的行业和产业所需要的资金被占用。由这种“挤出效应”导致的产业结构失衡,对城市经济的负面影响将是长期的。另一方面,消费,在这种高涨的房地产投资刺激下,也演绎着“群羊效应”,一部分民众的消费被透支,产生消费的“挤出效应”,这同样不利于其他行业与产业的发展。 2.1.2房地产投资蕴藏巨大金融风险 由于房地产投资中有大约七至八成的资金直接或间接来自银行抵押贷款,且所占用的这部分资金大多是长期贷款,而银行资金来源主要是各类短期存款,如此短存长贷的矛盾,在银行内是主要的