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第七章 房地产市场调查 【学习目标】 1．房地产市场调查的含义、原则、类型及内容； 2．房地产市场调查的程序； 3．房地产市场调查的方法； 4．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问 题； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方法； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。 第一节 房地产市场调查的基本认识 一、房地产市场调查的含义 房地产市场调查，是房地产开发商为了实现特定的经营目标，运用科学的方法和手段，通过一定的途径，系统地收集、整理和分析房地产市场的有关信息，从而为开发商正确判断和把握房地产市场现状、发展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种社会活动。 正确理解房地产市场调查这一概念的内涵，应注意以下几点： 第一，房地产市场调查是房地产开发商的一种有目的的活动。 第二，房地产市场调查必须采用科学的方法和手段，以达到准确、及时获取市场信息的目的。 第三，房地产市场调查是一个系统的过程。 第四，从本质上讲，房地产市场调查是一项获取市场信息的工作。 二、房地产市场调查的原则 （一）准确性原则 准确性是房地产市场调查最基本的原则，它要求房地产市场调查所获取的资料应该准确、可靠，否则据此做出的决策和判断就可能是错误的。 这也就要求从事房地产市场调查的有关人员，在工作中必须坚持科学的态度、求实的精神，客观地反映事实，切忌主观臆断，同时还要对所收集信息的真实性和可信度进行认真鉴别，力求信息准确可靠。 （二）及时性原则 及时性原则要求房地产市场调查活动要随时掌握市场变化情况，及时收集、整理和分析有关信息，并及时传递给有关部门和人员使用。任何市场信息都具有一定的时间规定性，过时信息不仅效用要降低，甚至会令决策者的决策失误，因此市场调研必须遵循及时性原则，要适时提出，迅速实施，按时完成，及时利用所获信息情报。 （三）针对性原则 针对性原则要求房地产市场调查必须首先设定一个目标，然后根据目标的要求开展调查活动。在市场信息多如牛毛的今天，进行房地产市场调查时，不可能处处张网，面面俱到，否则可能会陷入大海捞针的境地。只能围绕某个目标收集信息，以达到事半功倍的效果。 （四）系统性原则 系统性原则要求房地产市场调查活动要全面系统地收集、整理、分析有关调查资料，但避免“大杂烩”，这是由房地产市场营销环境的关联性所决定的。 （五）经济性原则 经济性原则指花费最小的费用取得最佳的经济效果。决策的准确程度往往与调查所获市场信息的多寡成正相关，但是当信息量达到一定的程度时，为了获得更多的市场信息，需要增加巨额的投入，或耗费漫长的时间，甚至丧失市场良机。因此，市场调查者应把握好调查的限度，综合评价收益和成本，避免走入市场调查百分之百准确的误区，确保调查工作的经济合理性。 三、房地产市场调查的类型 按照调查范围来划分，可将房地产市场调查划分为专题性市场化调查和综合性市场调查； 按照调查目的来划分，又可将房地产市场调查划分为探测性调查、描述性调查、因果性调查和预测性调查等 （一）探测性调查 当房地产市场情况非常复杂，所要调查的实质性问题又难以确认，或者开发商内部提出某些新的设想或构思，而又不了解是否可行时，可首先采用探索性调查的方法，查明实质性问题的所在，或者帮助开发商确认这些设想或构思是否可行。 例如， 某开发商所开发的商品房，自开盘以来，销量一直不理想，造成这种情况的原因可能是由于定位不恰当，或者广告宣传不到位，或者竞争对手采取了新的营销策略，或者国家的宏观调控政策影响所致，等等。 探测性调查一般采用简便易行的调查方法，如第二手资料的收集，小规模的试点调查，专家或相关人员的意见集合，或参照以往发生的类似实例来进行等。 （二）描述性调查 描述性调查是在明确确定所需调查的问题之后，找出与该问题相关的各种外部因素，并通过收集、整理和分析相关资料，如实反映问题与外部相关因素的客观关系，但并不回答二者之间的因果关系。问卷调查多属于这种调查方式。 假设弄清楚了商品房销量不理想的原因是产品定位不当造成的，那么接下来可进一步对这一问题进行描述性调查，如对楼盘所在区位、楼盘设计、目标消费者的支付能力、偏好情况、价格承受能力等进行描述性调查。这种描述性调查为开发商重新进行产品定位提供了重要的决策信息。 （三）因果性调查 因果性调查是在描述性调查的基础上，为了了解房地产市场上出现的某些现象之间的因果关系或测试假设因果关系的正确性而进行的调查。 比如， 房地产企业的产品价格下降10％能否使其市场销售额上升10％；通过控制广告费用在不同媒体的支出，来观察不同媒体上的广告对房地产销售量的影响等等。 显而易见，三种调查类型之间存在一定的关联性。 当调查人员还不能肯定问题的性质时，适合进行探索性调查； 当调