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浅谈我国保障性住房建设模式 小组成员：杨春慧 毛楠洁 孙慧明 张夷贝 房地产08-1班 2010年12月06日 浅谈我国保障性住房建设模式 研究背景 党的十七大报告和2008 年政府工作报告中,住房保障已成为一项关系社会稳定与和谐的民生问题，保障性住房的建设在今后的一定时期内将成为各级政府安居工作的重点。同时，保障性住房建设的项目管理又是降低建设成本、保证工程质量的重要措施。因此，为了加快保障性住房的落实，中央政府先后出台了一系列政策性文件,用以指导各级地方政府把保障性住房建设作为实现公共服务的一项重要职责。 保障性住房是为解决城镇低收入家庭住房需求，由政府主导建设分配租售的住房项目，现阶段主要是廉租房和经济适用房；做好这项工作既可保障部分居民无法完全由住房商品化解决住房需求这一社会问题，同时住房使用对象基本确定，分配销售过程未完全市场化，又可防止像普通商品那样受社会经济增长速度影响而出售率低的积压房现象，项目本身的固定资产投资建设将带动相关行业的发展，提供就业岗位；是建设领域扩大内需拉动经济增长的主要工作，研究探索保障房建设模式十分必要。 研究过程 1．保障性住房的作用 在政策鼓励的基础上建设政府投资的非经营性项目，将有助于实现住房保障产品建设的科学化、制度化和市场化。 1）有利于完善机构职能。 促进保障住房建设管理体系的系统性保障性住房的建设离不开政府主导的作用，即通过政策性的管理措施将住房保障目标与实现目标的载体紧密结合。作为住房公共服务职能的实现部门，住房保障机构应该是宏观上对既定政策的贯彻执行，主要承担保障房建设的长期规划、标准指导、计划安排、统筹协调、过程监督和日常管理以及向特定对象提供住房产品等职能。 2）有利于发挥市场优势。 住房保障机构可以通过招标方式，选择社会专业化的代建单位负责项目的投资管理和建设组织实施。这些单位专业从事项目投资建设管理，拥有大批专业人员，具有丰富的项目建设管理知识和经验。熟悉整个建设流程，能够在项目建设中发挥重要的主导作用。同时，住房保障机构以合同管理为核心，对项目的造价、形式、功能、质量和进度以及使用和移交等要素事前进行指标约定，将以往作为建设单位的管理责任由全程重点转为前期重点，实现了由比较初级的项目过程管理向高级的项目合同管理的转变。管理方式的质变，必将促进项目管理的水平和效能的提高。 3）有利于逐步实现住房保障项目建设的标准化。 项目建设的标准化就是将不同类型，不同功能的各项目要素进行标准化分类储备。在有建设要求时，针对项目特点进行不同项目控制要素的采集，并通过有效的组织方式实现项目建设预定目标。住房保障项目类型丰富，有住宅工程项目、市政配套工程项目、功能性公建配套项目、社会服务功能项目等。功能要求多样，需要满足居住功能、生活服务功能、社会保障功能、交通组织功能、教育服务功能、医疗服务功能、商业服务功能等。 2．我国现有保障性住房建设模式 目前，我国保障性住房的试点工作正在积极展开。各地的保障房建设的模式呈现出多样性，目前收到较多关注的模式有： 1）政府主导的供给模式 该模式的代表性地区为重庆。重庆市明确提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租赁房。重庆土地储备主要控制在政府而不是开发商手中。 2）多种融资方式并举的供给模式 该模式的代表性地区为上海和天津。房地产信托投资基金（REITs）方案在两地相继出台。以天津为例，除了积极探索发行房地产投资信托基金募集支持保障性住房建设外，还利用住房公积金项目贷款支持租赁型经济适用房建设，积极与全国社会保障基金理事会沟通，争取将社会保障金引入天津市支持保障性住房建设。 近几年来，随着城镇住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求与供给矛盾日益凸显，我国的住房保障制度建设在解决城市低收入家庭方面确实卓有成效。但是，与其他发达国家和地区相比，我国的住房保障体系建设起步较晚，还存在着保障对象定位模糊、覆盖面狭窄、相关配套政策不完善、监督机制不健全等方面问题。 3．现阶段保障性住房建设模式存在的问题 1）由于保障性住房的主要供应对象是城市的低收入人群,目前保障性住房是以经济适用房和廉租房为主。我国采取的比较多的是集中建设保障性住房。一般在城市的某些地方划出特定区域集中建设。从表面看,这种建设方式便于操作实施,可以在一定程度上解决居民的住房问题,但过于集中的建设方式会引发很多相关的问题。 2）由于保障性住房大部分远离市中心,且居住者多为低收入群体,也使得中低收入者居住空间向着边缘化发展,同时加剧低收入群体的空间聚集现象,强化不同社会阶层在空间上的分化,造成城市居住空间的分异。 3）由于保障性住房是政府在住房领域实施社会保障的重要途径，因此促进社会公平和社会稳定是其基本价值理念。如果着眼于将不同收入阶层混合居住,可以通过中高收入