试谈房地产估价风险.docVIP

浅谈房地产估价风险 房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场的信息不对称、不平衡产生的社会需求，涉及到社会经济生活的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、侵害和合并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一个高风险的行业。因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。 对风险的研究管理起源于二十世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理和企业管理之中。风险管理主要包括风险的辨识、转移、控制和防范。房地产估价要充分辩识估价风险，在认清风险的基础上控制和防范风险。 作为合格的房地产估价执业人员必须具有认定与辨别估价风险的能力，才能有效的防范风险、合理规避和减轻风险。 一、风险来源 房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的，因此其风险主要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的可能性。主要体现在以下几个方面： 1、政策变动风险： 政策变动是影响房地产价格的重要因素。房地产相关的政策变化主要包括税收政策、金融政策、产业政策、城市规划的调整等，均会对房地产价格产生不同的影响，而政策的变化则是一般的估价人员无法或者没有能力预期的。因此房地产相关政策的变动致使房地产价格波动，造成房地产估价风险。另外房地产政策变化还可能对估价方法产生重大影响，如房屋拆迁补偿政策的的变动就会使得房屋拆迁补偿估价方法发生变化。 2、市场变化风险： 房地产市场主要是受供求关系变化、宏观经济变动等方面不可预测因素的影响且难以把握，而房地产价格短期巨大变化使得房地产估价结果与市场价格易产生较大偏离。市场变化风险是房地产估价的主要风险。 3、业务承接风险： 由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证，所以估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以致于迁就客户要求，造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。另外，委托方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等情况，均可带来极大的估价风险。 4、估价技术风险： 目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场法。估价方法的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之间的矛盾，评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖性之间的矛盾给房地产估价带来风险。另外，每种估价方法都需要详实的基础资料作为支撑，而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。 二、风险承担主体 房地产估价的执业者和估价机构是风险的直接承担者。 1、执业人员 国家实行房地产估价人员资格认证制度。作为一名国家注册房地产估价师需通过严格的考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》后，方可执业。 估价师在执业过程中，须保证估价结果的客观性、公正性，需在具有法律效力的估价报告上签字并为自己所得出的结论担负相应的法律责任，有义务对自己出具的估价结果进行解释。 《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》均对房地产估价师所承担的责任和相应的处罚作出了相关规定。 2、估价机构 估价机构是房地产估价风险的主要承担者。《房地产估价机构管理办法》规定对房地产估价机构实行资质等级管理。估价机构的资质等级与估价师数量、经营业绩、注册资本、估价质量管理水平、估价档案管理状况及财务管理等企业内部管理制度相挂钩，并实行动态管理方式，有关部门每年对估价机构进行技术规范的检查。 房地产估价业务由房地产估价机构统一接受委托，估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。 估价机构资质许可机关或者其上级机关，对根据估价机构的违法违规行为作出撤销或降低房地产估价机构资质的处罚，触犯法律的行为承担相应的法律责任。 三、执业人员与估价机构承担的风险 （一）执业人员承担的风险 执业人员主要承担的风险为信誉风险和法律风险，主要体现在以下几个方面： 1、信誉风险 《注册房地产估价师管理办法》规定：注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。 2、法律风险 a.民事赔偿风险 《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十六条规定，“由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任。所在单位可以对房地产估价师追偿”。《房地产估价师注册管理办法》第二十五条重申，“在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失