试谈房地产项目结构成本的优化控制.docVIP

浅谈房地产项目结构成本的优化控制 ? 随着房地产行业的持续发展，成本控制开始被越来越多的地产公司所重视，由于结构成本占据了相当大的一部分成本，所以如何优化控制结构成本，成为了时下地产业内普遍关心的话题。笔者根据在设计院、房地产工作的经验及相关报告、书籍，将结构成本控制的管理方法、技术关键点，在这里作一简单介绍。 一、结构成本控制的重要性 大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在80%以上，而结构成本占到建安成本的40%～60%，同时结构成本还常常由于策划及设计管理的好坏出现非常大的波动，常常造成上千万元的造价差别；因此结构成本的管理就成为整个设计阶段成本管理的重中之重。 二、当前结构成本管理的市场状况 1、三种认识：首先认为建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。其实建筑方案确定之后，结构方案仍然有一个优化设计的过程，这个过程，成本会相差30%；其次是认为结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。这种理解也有偏差，结构成本的降低是指积极化的设计，降低无效成本。三是对于建筑这样的“百年大计”，一定要保证“安全”。这里的“安全”是指满足规范、结构合理，与其增加结构的安全储备，不如使结构成本显性化，如提高抗震等级，显示给业主，更有优势。 2、一个现状：仅从经济指标上对结构成本进行控制。应该说事先控制和过程控制更重要。 3、一种思路：非常重视和强调结构成本的控制，认为含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。这种思路有点走极端，如果设计中稍有一点纰漏，结构容易出问题，再者这么精确的设计需要时间和周期，应该把握一个度。 三、成本管理的内涵 成本管理的总目标：项目全寿命周期的最小投入产出比。 成本管理的控制过程：项目论证、项目策划阶段、设计准备、设计、招投标、施工、投入实用阶段。 成本管理的控制措施：组织措施、技术措施、经济措施、合同措施。 成本管理的工作性质：技术工作、经济工作、管理工作。 四、结构成本控制的管理思路和方法 结构成本控制必须贯穿整个设计和策划的全过程，包括前期论证及策划阶段的地质情况调查、规划阶段的初勘、方案阶段的结构介入、扩初阶段对结构方案的优化、施工图阶段给设计院灌输成本意识及施工图配合阶段变更、签证的管理。 （一）事前控制的几个要点 1、设计院的选择 应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。 2、专业负责人的选择 　　专业负责人应有2、3个以上的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有影响力和控制力。 3、与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识 与设计院的合作，甲方最担心的是风险，因此要加强设计前期的思想沟通和融合，特别要注意采取尊重平等的心态，进行质量标准的换位考虑，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院。 同时为了调动设计院的积极性，可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施。 对于合作比较好的设计院，应该建立长期的战略合作伙伴关系，这样有利于总成本的降低，总效率的提升。 4、设计周期的合理取值 在北方，施工图设计的周期通常是多层30天，高层45天。对于一个项目来说，设计周期越短越好，因此要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计；另外，要想快，创新点就要尽量少。 5、设计费的合理取值 设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。 6、设计合同中设计公司应承担的风险 在设计合同中必须明确设计公司应承担的风险有：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额的惩罚。 7、限额设计合同的引入和使用 　　限额设计可以有效的控制结构成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。 8、甲方必须重视和提前输入的技术原则 a、《结构设计统一技术措施》b、《结构设计总说明》 c、《标准构造做法》 （二）设计过程中必须控制的关键环节 1、结构体系的确定及主要平面布置图 2、基础的选型及设计图 3、电算模型及计算系数的取值 4、标准层的布置及截面配筋 5、地下室的布置及板配筋图 6、结构转换层的布置及配筋层 （三）施工图审查公司的选择及沟通 施工图审查公司的选择必须在易于沟通的前提下，对于规范的边界或争