常州德厚·香榭锦城项目营销策略.pptVIP

市场突破点 市場突破點 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本项目普通住宅的参考定价： 以项目A（桂花园）为参考： 3750÷0.883 = 4190 以项目B（世纪华城）为参考： 3800÷0.952 =4044 以项目C（云山诗意）为参考： 4800÷1.1975 =4008 以项目D（圣巴塞耶）为参考： 3900÷1.0475 =3723 以项目E（格兰艺堡）为参考： 4200÷0.9589 =4380 本案价格推算： 本案价格=以项目A为参考的定价×A权重+……+以项目D参考定价×D权重=4080.1元/平方米 注：1. 比较项目的权重＝〔1-（某项目的比较系数－1）的绝对值〕/〔1-（某项目的比较系数－1）的绝对值〕之和； 2. 各比较价格采取去除装修标准的毛坯价； 据以上数据分析，这是一个通过市场比较得出的数据。本项目普通住宅的现时毛坯价格应在 4080元/㎡ 产品推广策略之SPPR活动营销  一个社区影响一座城市 营销活动主题 “开设一档电视栏目” ——记录一座城市的变迁 ——记录一个区域的变化 ——记录一个常州人的成长 “撰写一本书籍” ——关于常州、关于我们的家园 开设一档电视栏目，记录城西的变迁 常州志 常州电视台 新亚洲主义景观生活城，香榭锦城巅峰文化论坛 国际创新建筑文化与城市历史文化的全面融合，组织研讨团体，包括建筑设计专家顾问团、环境艺术专家顾问团、营销专家顾问团、主流媒体等，利用业界专家的权威效应，带来新闻效应和口碑效应。 在售楼处正式对外接待之际，举行小型的样板开放活动，让客户在了解产品的同时，体验国际氛围社区所不同的服务享受。 大地的献礼，国际氛围社区体验馆，开幕！ 高端客户、VIP客户的华美盛宴，鸡尾酒、钢琴演奏、国标表演，营造独一无二的身份体验。 主掌城市脉搏，名仕夜宴 资源营销体系下的. 高效沟通渠道. 互动媒介 沟通至上（网络营销＋尊享客户会） 城市媒介 放大地产（现场阵地＋媒体联合） 常用媒介 效率为先（户外＋电视＋电台＋报纸＋直投） 媒体整合策略 媒体展示 厚德载物，韵致流长 30万方古运河畔 锦绣人文名宅 香榭盛景，赏鉴锦绣龙城 水居情韵，千年盛景 德厚·香榭锦城-----回味千年情韵 户外 常州市中心. 主干道.高速公路. 高炮.看板.道旗 电视 常州电视台. 广告.新闻.冠名 报纸 常州日报.现代快报.金周刊 广告.新闻.合作 杂志 常州楼市 广告.新闻. 网络 常州房地产信息网. 化龙巷网站.常州365房地产网 广告.新闻 电台 交通广播电台.经济广播电台. 广告.新闻.冠名 直效 邮政直投.短信群发. 广告.互动. 媒介策略 视觉表现篇 根据合力易扬公司长期以来对市场上主要的项目的跟踪研究，目前常州主要楼盘销售率达到85-90 ﹪时，最终实现销售价格与开盘价格相比涨幅约为５－１０﹪ ；结合本项目实际情况来看： 中吴大道的改造，给项目带来良好的市场预期； 城西的发展随着市政规划的逐步实现，区域价值得到充分的挖掘，提高购房者对城西区域的心理预期。 项目建筑特色、景观、别墅、社区配套等逐步呈现，为价格的实现奠定基础。 综合对比，预判本项目高层销售率达到90﹪销售时，高层最终可实现均价与开盘价格相比涨幅为6﹪，即： 4558元/㎡ 本项目周边目前几乎没有可类比的别墅项目，区域内属于绝对稀缺型产品，产品本身市场价值较高； 同时我们也看到，虽区域内没有同类产品类型，但目前区域的整体形象尚不高，客源主要为区域内改善型购房的客户，可承受的总价有所限制。 另外，综合区域未来的发展前景，以及项目本身所拥有的成为别墅类高端产品所必须的景观环境资源，别墅产品将是提升项目价值的有力武器。 因此，我们将根据别墅产品在项目中所占的资源，结合高层的价格综合推导出别墅的实现价格如下： 价格策略——别墅 项目规划中别墅为临河设计，占用了社区中的优势景观资源； 且别墅和高层之间是独立的景观环境，别墅住户拥有自己独立的社区景观环境，高层住户与之共享的几率较少； 别墅项目入市时，中吴大道的改造已初见雏形，社区周边的环境得到进一步完善； 整体项目经过一段时间的宣传推广，已经形成了一定的知名度和美誉度。 综合以上因素，结合市场研判得出，项目内别墅将占据有整个社区资源的80﹪左右，因此，如高层实现均价为4558元/㎡时，别墅的入市价格初步预判为： 8668元/㎡ 本项目别墅入市时间在高层之后，项目基本雏形已经呈现，同时周边配套的完善以及区域价值的提升，为别墅后期价格的提升创造了有利的条件，根据合力易扬公司长期以来对市场上主要的项目的跟踪研究，目前常州主要楼盘销售率达到85-90 ﹪