万科-武汉武昌城市花园地产项目营销策划提案-86-2007年教学教材.pptVIP

武昌.万科城市花园 07年度营销报告;2006年回顾;PART 1 2006年回顾;;◆成交价格稳步上扬 通过对武汉市房地产信息网显示的数据分析，全市在售楼盘有372个，成交均价为3874.56元/平方米，比上月上涨59.04元/平方米，涨幅为1.55%，与去年同期相比上涨18.04％。;◆市场成交量高位运行，但增幅减缓 通过对武汉市房地产信息网显示的数据分析，全市在售楼盘有372 个，11月销售总套数为6975套，与去年同期相比减少23.03％。;◆ 中心地块受追捧，后市价格依然看涨 在经历了短期沉寂后，年底土地市场再度爆发，多块土地遭到开发商 的追捧，成交异常活跃。10月份以来出让的24幅土地中，楼面价平均为 2043.46元/平方米，楼面价中位数为1983元/平方米，在高土地成本下， 其入市产品价格也将水涨船高。; 重量级企业加速进驻 光谷产业结构升级蜕变中 2006年，东新高新区招商引资取得重大突破：中国最大的集成电路芯片代工厂中芯国际经营的华中地区第一条12英寸集成电路生产线项目在正式开工建设，世界500强企业——富士康科技集团将斥资10亿美元，在高新区建立大规模产业园区，预计2007年开工建设。 这两大项目落户光谷，将极大的完善区域的产业链，带来上下游配套产业的投资，最终形成产业群聚效应。; 　　　区域价格仍具备较大上升空间 2006年光谷楼盘价格平稳上扬，区域累计成交均价从2005年底的2881.55元/平方米上涨到2006年12月的3264.69元/平方米，同比上涨13.3%，涨幅略高于全市平均水平。区域06年上市项目成交均价达到3542.66元/平方米，与中心城区成交均价保持800-1000元/平方米的价差。随着区域重大市政及商业项目的启动，多个高品质楼盘推量，区域内价格将继续走高。; 中小户型异军突起 2006年光谷区域多个中小户型项目入市，均取得不俗的成绩，进一步 丰富了区域房地产的产品形态。其中面向区域内外年轻客群、以居家实用紧凑的两房、三房为主打的新域·柠檬特区、保利花园三、四期，均在短期内得以去化，而区域内首个面向投资客的精装修小户型产品剑桥·立方寓也受到市场追捧，光谷市场多层次需求得以逐步挖掘，市场日益成熟。; 片区吸纳力增强，客群面向大武昌 2006年光谷楼盘外出巡展，挖掘区域外客户演变为一种集体行为，而片区楼盘也得到众多区域外客户的眷顾，跨区域购房在光谷正日益增多。一方面，区域内客源得以较为充分挖掘，新生力有限；另一方面，光谷城市建设加快，其城市中心功能正日益强化，增强了光谷楼市对周边客户的吸纳力。; （小）高层产品日益成为市场主力 随着光谷加快向武昌新中心发展，光谷区域内（小）高层物业销售抗性 逐步得以消解，新推出项目多以（小）高层为主，多层产品成为点缀。2006 年新入市商品住宅中，小高层产品共349494.24平方米计3126套，供应 量最大，高层产品共307656平方米计3285套，而多层共107067.46平方米 仅1033套，不到全年供应量的1/7。 ; 　　截至06年12月26日，完成总销售面积102550.49平米 总销金额413204835元，总认购套数988?套。?? ; 房型去化情况：; 物业型态去化情况：;主力客层方向之年龄;主力客层方向之区域;主力客层方向之行业;结 论：;产品推广定位: 醇熟社区 诉求线: 以产品相关信息为主,很少有项目形象的拉升语 广告调性: 以墨绿\橘黄\暗红为主色调,表现活力与成熟 通路选择: 基本上以报广\户外\短信为主力通路,甚少有活动\巡展等 辅助的通路推广 销售推广: 以小加推和集中加推相结合的方式,控制整年度的推盘节奏; 以调整不同位置房源价差和不同阶段运用不同的销售政策的 方式辅助; ;途径; 1 将城市花园带入产品营销时代; 2 城市花园成熟社区的项目形象已经得到市场的较高程度的认可; 3 和谐 活力的社区内涵正在市场中逐步扩散;