万通地产住宅操作标准手册.doc

目录 一、编纂《住宅操作手册》之缘起 1 二、本手册的编制原则与说明 2 三、住宅项目的开发流程及本手册的内容 4 1.投资篇工作内容概述 6 2.项目寻找 7 3.项目的可行性分析 8 4.项目谈判 14 5.签订项目合作协议 15 附件 16 1前期手续篇概述 17 2项目立项审批 18 3成立项目实施机构 19 4规划设计报批 22 5市政管线综合及四源报装 26 6取得国有土地使用权证 28 7拆迁安置及拆迁补偿 33 8工程招投标 36 9取得工程开工许可证 40 10取得预售许可证 44 11前期相关税费 45 1.住宅规划设计概述 47 2.方案设计 48 3. 初步设计 50 4. 施工图设计 52 5. 装修设计 53 6. 设计合同 54 7. 住宅规划设计技术要点 55 1房地产营销概述 61 2.房地产策划工作 62 3房地产销售 92 附：市场调查的方法 104 附件 106 1.工程项目建设与管理 108 2.工程建设项目的招标与投标 113 3.工程项目的前期管理 116 5.工程项目的技术管理 125 6.工程项目的质量与进度控制管理 141 7.工程项目的预算成本管理 145 8工程项目的设备材料管理 146 9.工程项目的合同管理 150 10.工程项目的安全管理 155 11.工程项目监理 156 12.工程项目的竣工验收和工程结算 167 13.工程项目的信息管理 172 1.工作概述 175 2.工程造价测算 176 3.工程预算的管理与控制 177 4甲方供货预算管理 178 5工程经济合同管理 178 6工程款及其它工程建设费用的支付控制 179 附件1：发包办法 179 附件2：招标实施细则 180 附件3：工程经济洽商签定规则 183 附件4：工程建设费用支付程序 184 附件5：零星工程事项预算管理规则 185 1概述： 186 2售后服务过程中与有关机构的关系 186 3售后服务各阶段工作内容及程序 187 1.工作内容概述 198 2.物业管理的几个阶段及与地产商、业主的关系 198 3.前期物业管理中的业务环境调查工作 198 4.项目本身的资料准备工作 198 5.物业管理部门对发展商在项目开发中的建议工作 198 6.业主入住的文件编写工作 198 7.物业管理部门内部管理文件的编写工作 198 8.物业管理公司接管物业工作 198 9.业主入住工作 198 10.业主入住后的装修管理工作 198 11.业主档案的建立工作 198 12.与发展商的沟通及保修协议的履行工作 198 13.服务设施及服务项目的设立工作 198 14.住宅小区的日常管理工作 198 15.成立业主委员会的工作 198 16.与业主建立有效沟通的工作 198 17财务管理工作 198 附件 198 1.法律篇述及范围 198 2.现行房地产法律体系 198 3.房地产法 198 4.现行房地产法律体系中几项重要制度 198 5.房地产开发企业 198 6.开发形式 198 7.房地产开发用地 198 8.集体土地征用 198 9.城市房屋拆迁 198 10.工程建设 198 11.预售 198 12.交付 198 13.物业管理 198 附件一：法规 198 附件二：合同 198 （内容暂缺） 序言 一、编纂《住宅操作手册》之缘起 1、专业房地产发展商--北京万通的成长 北京万通实业股份有限公司（以下简称北京万通）是以房地产开发为主业的专业地产公司。1993年成立以来，先后成功地开发了万通新世界广场、万通发展大厦（国航大厦）、西安二十一世纪国际商贸中心、万通工商研修学院等项目，取得了良好的经济效益和社会效益。其中万通新世界广场的开发使“北京万通”在业界名闻遐迩，一举奠定了在北京房地产界的地位。1996年公司认识到高档外销物业市场供过于求，竞争激烈，明智果断地将开发方向转移到量大面广的内销住宅的开发上来。特别是1997年以来，国家把住宅产业作为新的经济增长点，陆续出台了房改、金融、税收等配套政策，并出台了以“经济适用房”开发为主体的住房公共政策，希望以此带动整个国民经济的增长，并解决老百姓的住房问题。北京万通适时地调整产品结构，将开发重点转移到面向中高收入者的中高档住宅上来（包括相应的土地开发）。1997年着手准备、1998年即向市场推出大型高级住宅项目——万泉新新家园，从项目的区位选择、规划设计、产品定位、市场行销等方面，均取得了满意的效果，并在开发过程中形成了“万通住宅项目面向用户的总体解决方案”。在土地开发方面，经过公司上下的共同努力，调整了位于北京商务中心区(CBD)核心地段的“万通理想世界”项目的功能比例，将公寓、高级住宅的面积比例增加到总建筑面积的50%以上，使得北京万通在商