武汉木兰广场城市综合体项目市场定位报2015.01告培训材料.ppt

;;本案结构;宏观环境分析;限购后全国住宅房地产市场;限购后武汉二月住宅房地产;武汉市商业地产;;恒信堂建议： 商业招商与住宅销售同时进行 理论支持： 1、黄陂商业地产稀缺，市场空缺就是我们的机会； 2、恒信堂分析，2010.9.29新政后，住宅受到宏观调控的影响很大，包括首付成数增加、利率增加、限购等。而商业地产依然享受贷款首付五成、利率1.1倍的政策，并且不限贷款套数，因此，商业地产成为投资者的避风港。 恒信堂调查数据显示，目前首选投资是商业地产，占比达到了38.2%，而选择购买住宅的锐减，只有12.3%。商业地产趋热的趋势已经明显。;黄陂项目分析; 2008年，黄陂区商贸业实现批发和零售额159867万元，比2007年增长18.2%，占第三产业增加值的比重达29.9%；实现社会消费品零售总额68.31亿元，比2007年增长19.4%。;黄陂区城镇居民可支配收入保持平稳增长的态势，居民可支配收入保持较高水平。至2009年，人均可支配收入已达11429元。 2010年，城市居民人均可支配收入11614.52元，城市居民在收入增加的同时，收入渠道增多，收入亦呈多元化趋势。 小结：各项经济指标稳步增长，为房地产的发展提供了经济支撑。;以上数据总结：;本案结构; 项目所在区域状况简述 项目区域交通状况分析 项目区域消费状况分析;项目所在区域整体状况简述;地段交通十分便捷，临近岱黄高速，且靠近客运站，有巴士直通汉口及湖北其他区域。目前有15路、21路、292路、611路、612路等公交路线经过，交通十分便利。;项目处于城市内外环线交界处，属于中心城区； 毗邻G318、黄孝路、黄陂入口的交汇处，未来有极强的可扩展性。;项目区域消费人群的年龄比例情况：项目周边以15至25岁人群占总体人群22%，25至50岁人群占总体人数39%，两类最具消费活力的人群占到了项目周边人群的61%，对本项目来说可以说是极大的利好。;项目区域消费人群的职业构成：由下图能够看出，本项目周边消费人群以私营业主、公务员、公司职员及一些职工为主，具有极大的消费潜力。;项目区域商业现状：;黄陂广场分析:;黄陂广场经验借鉴（分割销售+集中销售+集中商业）:;黄陂区汉口北楼盘介绍;2、价格差距较???，品质参差不齐 各楼盘之间的价格出现较大的落差，其中黄陂广场以4200元/㎡的价格 居当地房价之首，与其他楼盘形成了约500元/㎡的差价，悬殊较大， 同时也反应出楼盘之间品质的差异化。 3、市场供给以3房产品为主，2房产品为辅 目前市场供给中主要集中于100-130㎡的3房产品，其次是70-90㎡2房。 4、出现创新户型 5、小高层、高层逐渐成为市场主力 ;项目突破点： 1、注重产品定位：在同质化区域市场中打造差异化产品，形成核心卖点。 2 、开发节奏把握：采取前期用较多时间预热市场，后期分批次对外推盘的办法 ； 3、走差异化营销路线，不直接与大盘竞争，锁定本案客户群体。;本项目经济技术指标;项目优势分析（S）;通过项目SWOT分析，我们可以得出本项目以下特点：; 属性。; 形象。; 广告诉求点。;如何给目标群一个共同的定义？;6070职业共性;;本项目目标：; 价值价格。; 通过前期的市调和本项目的地段质素的综合评定，结合本项目综合市场竞争力,我司认为 本项目开盘均价预计在4500元/平米区间 单户总价：40-55万 首付支出：12-20万 具体销售价格以项目入市前市场行情再做调整;屏蔽劣势;核心概念; 三大优势平台： （开发商考虑） ⑴采购交易平台：5.5万平方米黄陂商业餐饮娱乐航母；采用会员系统 ⑵会展服务平台：中国黄陂高端产品重要会展基地； ⑶电子商务平台：与大型专业电子平台全程合作 ;项目住宅定位分析：;客户群： 1、改善型客户（二次置业） 90-120平米以及120平米以上 2、首次置业（70-90平米）;1、本小区户型设计搭配要求合理，能够满足市场的需求。 2、园区按景观位置的不同，相应安排不同档次的户型。 3、户型的朝向、通风和景观尽量做到均衡。 4、做到明厨、明卫（干湿分离）、明厅，同时兼顾舒适性、适应性、经济性、安全性和整体性。 5、入户口的设计应注意内外过渡空间的设置； 6、厨房和餐厅应考虑相对独立的空间设计，并考虑工作（阳台）的设计； 7、阳台设计应注意作为建筑符号的新颖性及与功能性的结合； 8、空调室外机和室内机位的设置； 9、室内所有窗户的设计形成、分割形式和开启方式，应注重形式与功能的结合； 10、小区内注意配备地下停车场。;产品平面图（建议：做到互不遮挡）;客户需求特征;;写字楼标准层层高定位;甲级写字楼配套设施定位;;写字楼客户对于智能化首选是与自身办公相关的办公自动化（