中粮龙泉项目可研报告gw.doc

中粮·龙泉项目 【天泉聚龙】可行性研究报告 一、项目概况 1．地理位置 “天泉聚龙国际生态别墅园龙泉驿阳光城同安镇阳光大道旁位于成都市东面18公里、有“成都浦东”之称的龙泉驿生态农业区同安镇境内，总占地约2000亩，包括1101亩的项目用地和800亩的天然湖。项目占地1101亩，分为两块，其中141亩土地（简称141地块）位于同安镇阳光大道以东成都公路口岸股份有限公司对面，另外960亩土地（简称960地块）位于龙泉区同安镇万家村三门寺水库的周围，四周青山环抱、林木葱茏，800亩的自然湖面山色相拥，是休闲、居家养生的理想之地。 中铁五局集团2002年组建成都天泉置业有限公司投资开发。为成都市近郊的大型高档纯别墅社区，项目分四期开发，一期年开发完二期二期正在开发中，整体开发预计将于2008年全部完成。计划在二期A区打造中国西南首个高档的社区游艇俱乐部，游艇俱乐部由三部分组成：一部分为高档游艇俱乐部（水上部分），主要由水上游艇及相关设施组成；另一部分为游艇俱乐部会所（陆地部分），会所经营内容包括高档洗浴中心和SPA美容会馆等，游艇俱乐部采取会员制（VIP）方式经营；第三部分是两栋山地酒店组成的高级商务酒店。此游艇俱乐部定位为中国西南首席高档精品商务会所和高级休闲养生场所。二期?? 4．项目现状 周边现状图片： 项目现状图片： 5． 项目周边环境 5．1 居住环境 【天泉聚龙】紧邻龙泉山麓，是成都东部的绿色屏障和花果之乡，有依山而居、绿树环抱湖面波光潋滟、野鸭画水、白鹭翱翔随着一年四季的变化，呈现出春之约、夏之吻、秋之恋、冬之韵的不同景。交通方便，距成渝高速公路龙泉驿站出口2公里，龙泉驿站出口距离成都市东三环成渝高速公路入口16公里，距离成都市中心（人民广场）25公里，约18分钟车程，距双流国际机场30分钟车程。龙泉驿区已建成和即将通车的公路有环城路、外环路、成渝高速、老成渝路、成龙路、成南路、成洛路，可直达，形成了五纵三横的交通网络。城市地铁2号线将首先接通龙泉段。作为很早形成的经济技术开发区，四川信息学院、四川联合经济学校、四川国际标榜学院一期2003年10月25日年二期建筑面积：5.64万平方米 7．市场调研的基本情况 从【天泉聚龙】项目所处位置和周边环境来看，本项目的自然环境优势非常明显； 但和同档次楼盘的价位和销售情况来看，本项目的定位明显出现偏差，对客群的高端性要求太高；同时销售价格明显偏高，无论是单价和总价均无优势，因此销售非常不理想； 从项目的规模和运作来看，现已处于整体困境之中。一是二期日前，成都市统计局发布了成都房地产1-9月的运行报告，从各项统计数据来看，开发投资增幅逐月攀升，开发投资走势稳健；住宅投资持续继续增大，住房预期供应充分；商品房竣工面积大幅增长，即期供应有保障；商品房销售持续走高，销售面积和销售额增长加快；开发资金持续大幅增长，开发资金保障程度提高，这都体现出成都房地产健康快速发展的良好态势。房地产开发投资作为我市投资的三大主体力量之一，对全市投资具有较大的影响。1-9月，全市房地产开发累计完成投资414.87亿元，比去年同期增长了33.0%。开发资金呈持续增长的态势，开发资金保障程度得到有效提高。从房地产开发投资完成的类型来看，内资和外资的完成投资继续保持较快增长，而港澳台资的完成投资明显下降。1-9月，内资和外资分别完成投资347.14亿元和34.80亿元，分别增长38.3%和105.4%，继续保持较快的增长势头；而港澳台资仅完成投资32.93亿元，下降25.0%。在旺盛的消费需求推动下，为增大房市供应，开发商持续增大了对住宅的投资，推动了住宅的新开工面积和施工面积持续快速增长，反映住宅的预期供应充分。1-9月，住宅完成投资283.21亿元，增长45.3%为减轻国家宏观调控紧缩房地产信贷政策对发开发资金筹集的影响，开发商自筹资金所占比例明显提升，开发的资金保障程度提高。1-9月，到位的房地产开发资金为666.50亿元，增长40.8%，其中本年资金为585.50亿元，增长49.4%。在本年资金中，开发商自筹的开发资金为268.17亿元，增长74.4%从竣工面积看，商品房竣工面积增长快，特别是住宅方面。这为房市的供应提供了现房保障。1-9月，商品房竣工面积达530.57万平米，增长47.3%，其中，住宅为447.57万平米，增长62.4%，比整个商品房竣工面积的增幅高15.1个百分点，说明住宅的竣工速度加快是拉动商品房竣工面积增长的主体力量商品房的施工面积持续扩大，特别是住宅和办公楼的施工面积增长较大，将为后期的房市供应提供了充足的基础保证。1-9月，商品房的施工面积持续扩大，已接近4000万平方米，为3986.50万平米，增长35.7%。39.6%　　从商品房销售面积与销售额两方面来看，都出现了