香港信和·成都项目前期发展策划培训资料.ppt

;;目 录;第一部分 项目分析;一、项目区位;二、项目规划限制条件;2、项目基础控规指标;四、交通环境分析;2、公交线路分析（约21路公交车） ; 五、2公里范围内常住人口（20.1万人）; 六、自然与人文景观; 七、区域文脉研究; 八、小结;第二部分 规划分析;一、成华区规划; 7大功能组团-2 都市工业组团——企业总部工业园，以龙潭都市工业集中发展区载体，整合、优化四川省中小企业示范园、欧盟工业园、宁波工业园的园区功能，推动工业园区向规模化、专业化、品牌化方向发展，力图实现工业“二次创业”，打造成都“企业总部经济园”。 北郊人文组团——熊猫主题成都名片， 以水域、景观通道等为纽带，将大熊猫繁育基地、北湖区域整体、联片打通，构建以水、树林、大熊猫为主题的，成都近郊高档次的生态旅游、休闲度假、文化产业特色经济区，以及成都对外开放的“城市名片”。 城北组团——成都城北人居商贸城，依托城北大改造和沙河、北湖等生态景观的会聚和辐射作用，以房地产业破题，建成成都北部新城。同时，新城周边环绕建材、纺织品、生产资料等专业市场集群。 3条带状休闲和经济走廊 同时按最新的规划，成华区还将沿境内长14公里的沙河，打造成成都WRBD（水域商务区）和城市主题经济的“金腰带”；沿三环路构筑由家装等多个经济组团为载体的新成华“经济走廊”；将成华大道建设为“国际都市旅游风景线”和新成华的区域主动脉。 ;二、区域规划分析;三、沙河以西区域规划;四、区域商业规划;五、沙河景观节点规划;六、沙河堡客运站规划;七、地铁规划;八、小结;第三部分 成都大盘及高端电梯公寓专题研究;一、成都市大盘及高端电梯公寓供应现状研究分析;通过对成都市15个高端楼盘的调查，我们将供应物业类型分为四大类：主流电梯公寓、高端电梯公寓、电梯洋房、低层低密度别墅。 价格特征：均价8826元/㎡。其中:联排别墅均价为23000元/㎡，电梯洋房均价为15000元/㎡，主流电梯公寓均价为7586元/平米。各大楼盘严格按批次推盘，每次推出全部销售。 项目的地块面积从7.55-1986亩,平均面积298亩，其中最大面积为中海国际社区，最小为壹号???馆。 容积率从0.9-7.6之间，平均为3.73。容积率适中。 产品结构：联排、电梯洋房、小高层、高层组成。 户型配比：供给主力户型为套三和套二，畅销户型套三及套二，滞销户型200平米以上大户型。 标准层户数2梯4户楼盘最多，占40％，其次是2梯3户占总体的29％。 整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，户户观景。 配套设施：通过将会所的功能细分为娱乐、运动、商务、SPA等私人享受空间，来打造项目的国际化品质。 景观特征：充分利用项目自身地块的文脉、自然资源，将园内景观与自然资源相融合。 开发周期：成都市楼盘200亩以上的大盘开发周期在3年以上。中海国际社区开发周期最长为5-6年，其次是鹭岛国际社区为4年。; 成都市在售高端楼盘主力户型主要为套三单卫和套三双卫的户型，占65％，销售情况良好。其次为套二和套四，分别占20％和12％。;二、成都大盘研究结论;三、高端物业产品分析;1、高端电梯公寓产品分析-2;2、高端电梯洋房分析;3、高端低层低密度别墅分析;四、典型案例分析;核心规划理念：以“城市、街区、建筑”为原旨，强调“街区景象到社区建筑” 项目规划有效的设计了人车分流，提升了居住环境 点式布局，让社区更为开放，体现了欧洲城市的自由和开放 追求完美的生活品质，和谐，并且韵味十足;建筑规划：具备经典的审美价值，又能充分融合现代设计思想 ART－DECO建筑风格的元素。 建筑立面以浅黄色为主色调，其上各有寓意的装饰和浮雕为建筑注入了强烈的人文气息。 景观规划：欧洲自然风情 风景式庭院，丰富的树木和花草，清凉的流水，凉爽的树荫。 通过高大乔木和低矮灌木的搭配，表现体量、层次和季节变化。 欧洲式街区组合与中式庭院组合的完美搭配，提供丰富区位的序列空间。;项目总体户型配比;户型分析;开发时续;目标客户群： 年龄：40岁以上岁 阶层：社会中高阶级，以企业高级管理人员、企业主为主 收入水平：年收入近100万 区域来源：成都，以城南、城西为主，占60％；大成都其它区域占20％，外籍客户占20％ 项目评价： 优势： 绝版地段，城南的传统优势心理 项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高 户型设计优秀，诠释了目标客户群的需求 劣势：1期内有一栋3梯17户的公寓，与项目高端高品质楼盘的形象有一定差异 点评：该项目为城南高层高端电梯公寓，规划完整，配套齐全，为区域收关力作。其后续开发的目标客户群将与本案形成竞争。;典型案例2—首座;核心规划理念：用“树木”寓于“森林”的理念建立项目的纯住区生活模型 纯粹