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项目名片建议 [ 解 析 ] 底色符合项目品质，字体大气简洁、皇家风范 市场研究 项目研究 产品规划建议 营销推广策略 客户研究 品牌形象设计 销售策略 项目产品定位 目 次 推广——总纲要 高姿态，宁缺勿滥，坚持走高品味的方针 定位明确，走中高档路线，着重以建筑风格奠定项目 品牌，争取获得最大的利润空间 领先型高档次物业作为整体推广包装形象定位 先发制人的防御策略 区域炒做优于项目炒做，板块概念优于项目概念 营销传播在文化味中必须暗藏“杀机”，富有侵略性，以迅雷不及掩耳之 势抢占公众眼球，抢夺市场的注意力。 包装成十分，价格卖八分，给人以高性价比感 传播推广卖点 城市的方向/生活的理想 地段价值 产品价值 附加价值 标签价值 投资价值 未来城市中心 紧邻主干道 附近规模小区开发带动区域房产市场 高端质量 高端物管 客运总站 高速路口 中高档小区形象 物以类聚，人以群分，往来无白丁 城南标杆项目 商业配套 南区目前房价增长空间大 品牌价值 高端生活的领跑者 实现品牌持续开发 推盘计划建议 项目目前已经进入施工阶段，但全面推广并未展开，市场关注度未达到预期设想。项目还需经历一个全面的包装推广期，需要进一步提高项目认知度和知名度，持续积累客户。 同时房地产销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。因此根据项目的工程进度及营销节点，本案建议2月1日开始认筹，认筹时间持续到2月18日左右（客户升级期），2月底解筹（即开盘），亦或根据客户蓄水情况和办证情况跟解筹时间一起开盘。 推盘计划分期 认筹前准备阶段： 形象推广、广告宣传、认筹活动准备、VIP活动推广 认筹阶段（2月1日VIP首发）： VIP首发、VIP活动持续推广、VIP客户意向房号摸底（客户升级）、价格策略制定 VIP解筹即开盘： 解筹活动、销售控制 12—1月 2月 2月底 前提：营销中心启动、销售物料准备齐全 前提：认筹物料准备到位，项目已树立一定知名度；客户累积达一定数量。 前提：项目工程达预售条件；销售证件及相关法律文书齐全；房号、面积及价格确定。 推盘计划阶段—前期准备（12—1月） 1、推广原则：产生热点关注，占领市场制高点，产生品牌效应，抬高心理价位 2、推广主题：城市的方向/生活的理想 3、推广目标： A、建立本案在夏邑消费者心中的高端形象，提高消费者对本案的认知度和知名度； B、向消费者传播本案的地段优势、商业价值和升值潜力； 4、重点工作 A、销售物料准备：楼书、单页、折页、名片、胸牌、工作服、销售表格等物料； B、办公用品购置：文员室包装、电脑、打印机、复印机、传真机、文件夹、笔记本、笔、订书机、纸杯等； C、人员培训； D、营销推广方案提交； E、认筹方案提交：（认筹详细方案统一意见后另行提供） ● 认筹形式：住宅推介会 暨VIP卡首发仪式； ● 优惠政策：VIP金卡采用一万抵两万； ※ 开盘优惠同时享受。 ● 价格策略：VIP认筹阶段，销售人员统一口径，不公开具体价格，报出项目区间价格，通过与客户的沟通了解客户的心理承受价位，以及了解客户对不同位置的心理需求价位，以利与后期营销相关策略的调整。 ● 注意事项：VIP卡认筹不确定具体铺位号，仅保留优先选房的权利，开盘期统一解筹；VIP卡根据编号发售，卡号作为优先选房的依据。 F、制定销售控制表； G、广告推广开展； 推盘计划阶段—认筹阶段（2月1日） 1、推广原则：全面市场推广，打响知名度，吸引目标客户群，建立市场主导地位。 2、推广主题：项目卖点系列展示、VIP抢购信息、开盘信息 3、推广目标： A、VIP认筹转化； B、进一步确立本项目首席商业街的核心地位，扩大影响力和知名度； C、让目标客户深入认知本案的商业价值； D、发布开盘（解筹）信息。 4、重点工作 A、正式认筹； B、认筹推进； C、价格表提交； D、VIP客户升级：该阶段制定具体价格，并通知前期VIP客户提前确定房号，将VIP客户转化为正式认购客户； E、开盘（解筹）方案提交：（开盘详细方案统一意见后另行提供） ● 分批解筹（根据推盘计划）； ● 开盘优惠酬宾：开盘一次性5%，按揭2%（初定） ● 开盘抽奖； F、开盘物料准备。 传播推广阶段分解 第一阶段 第二阶段 第三阶段 2011.12~2012.1 2012.1~2012.2 2012.2 确立项目整体形象 展示项目价值与卖点，公开开盘信息 引爆大众追捧 城市的方向 尊崇生活指日可待 别人仰望，自己拥有的家 时 间 推广任务 主要诉求 主要媒介 单页、网络、道旗、电视等 入市、蓄水 认购期 开盘公开发售 DM、电视、活动等 短信、电视等 销售阶段 主要宣传手段 售楼处 户外大牌 道旗