建行的居民住房贷款业务 - PowerPoint Presentation精品.pptVIP

当前个人住房贷款出现的风险 （三）银行的流动性风险  对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长 和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的 具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金 和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手 段和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配 是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之 内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理 和利率风险管理。 （四）融资风险 房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资 的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构 成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益 特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高， * 当前个人住房贷款出现的风险 因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要 求。 与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重 正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业 务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成 为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道 使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产 融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。 （五）个人住房贷款的潜在风险 对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当 作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注 意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风 险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这 在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过。 * 当前个人住房贷款出现的风险 下面分析一些个人住房贷款的潜在风险： 1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导 致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动 中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀 率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使 借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此 遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，一旦货 币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能 出现存款利率高于贷款利率的情况。 2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争， 造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。 3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很 多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。 * 当前个人住房贷款出现的风险 4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。 5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周 期性问题。 （六）贷款中的操作风险 从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再 加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为 了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松 贷款人的审批条件。 　同时目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务 网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行 的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还， 抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保 障拍卖，折价程序的顺利实施。  * 当前个人住房贷款出现的风险 （七）抵押贷款的风险 根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物 产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风 险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。因为个人 住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风 险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。 “水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。  * 降低个人住房贷款风险的策略探讨 　　据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有： 一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的 购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在 不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不 明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。 　　1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险 转移给保险公司。贷款行为保障贷款的安全，要求借款人投 保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的 信用，保证资金安全贷放。 　　2、对开发商进行考察，防止欺诈行为。要求开发商对购 房人负连带保证，如果由于开发商在质量、日期、违反合约 等方面造成购房人拖欠贷款时，应由开发商负连带责任。 　　3、改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人 提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学 历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信 用进行评估。 　　 * 降低个人住房贷款风险的策略探讨 　　4、改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所 占的比率，提高对个人住房贷款的质量