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住房反向抵押贷款违约风险研究-经济 住房反向抵押贷款违约风险研究 姜雨馨 桑晓鹏 （南京航空航天大学，江苏 南京210016） 摘要：由于住房反向抵押贷款的特殊性，其面临的风险要大于一般的抵押贷款，在住房反向抵押贷款面临的诸多风险中，违约风险是影响其能否健康有序运行的重要因素。本文旨在对住房反向抵押贷款的违约风险进行初步探讨，利用文献研究和对比研究的方法，梳理了住房反向抵押贷款违约风险的类型，并分析其产生原因，结合国内外的住房反向抵押贷款实践，提出通过完善法律法规、收取违约金、明确房屋产权，建立多种住房反向抵押贷款模式等防范违约风险的建议。 关键词 ：住房反向抵押贷款 ；违约风险 1导 论 当前，我国老龄化程度不断加剧，而我国养老服务业，尤其是养老保险金面临一些特殊状况，如养老保险金给付对象待遇不公、养老保险金存在资金缺口等，因此必须探寻新的养老模式，以对现行的养老模式进行补充。住房反向抵押贷款，是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，这种养老模式在西方国家已有了较为成熟的发展，但在我国还处于探寻阶段。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，实施这一试点，是为了探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。但由于住房反向抵押贷款的特殊性，其面临的风险要大于一般的抵押贷款，因此对于其风险的研究具有重要意义。 2 住房反向抵押贷款的违约风险类型及原因分析 2.1 借款人的违约风险 住房反向抵押贷款的借款人违约风险是由于借款人违反住房反向抵押贷款合同的约定而引起的风险。它主要包括提前偿还违约、非完全产权房抵押违约和重复抵押违约三种情况。导致借款人违约风险产生的原因主要有： 2.1.1借款人资产净值变化 借款人提前还款的意愿可用借款人的资产净值来进行推测，在住房反向抵押贷款中，资产净值=房屋价值－贷款总额。房价波动会导致借款人所持房屋价值的变化，利率波动、寿命等因素则会影响借款人所能获得的贷款总额。在贷款开始的时候，借款人的资产净值与其房屋价值相等，随着时间的推移，贷款总额逐渐增大，但由于房屋价值具有变动性，因此借款人的资产净值变化不确定。如果房屋价值上升，且始终保持借款人的资产净值为正，那么借款人就有提前还款的动机。 2.1.2房屋产权界定不明确 在我国，虽然商品房已经占主流，但是还存在大量的保障性住房以及农村的小产权房等。住房反向抵押贷款的借款人必须对所抵押的房产具有完全产权，但是在当前我国房屋产权界定不明确的情况下，可能产生借款人利用非完全产权房或故意隐瞒共有人申请住房反向抵押贷款的行为。 2.1.3个人信用体系不完善 大量研究表明，个人信用评级制度是现代经济健康持续发展的重要保障，住房反向抵押贷款同样需要良好的信用体系作为支撑。然而，当前我国的信用体系尚处于筹建阶段，存在缺乏相关的法律法规保障、信用评价标准不确定、个人信用信息分散、失信惩戒机制未建立等现象。信用体系的不完善可能导致一些借款人利用欺骗、隐瞒的方式将一套房产重复抵押的行为。 2.2贷款机构的违约风险 导致贷款机构违约风险产生的原因主要有： 2.2.1住房反向抵押贷款现金流特点 住房反向抵押贷款现金流的特点是“分期支付，一次偿还”，贷款机构在与借款人签订合约之后就必须按时向借款人支付现金，支付时间长并且具有不确定性。长时间只有现金流出而无现金流入，这就要求贷款机构必须有长期稳定的资金来源，否则贷款机构很容易陷入无法支付的状态，从而产生违约。 2.2.2借款人资产净值变化 借款人资产净值变化不仅可以衡量借款人违约的可能，也是衡量贷款机构违约可能的重要因素。贷款机构如果是以盈利为目的，则其只有在住房反向抵押贷款到期时，借款人的资产净值为正时才可能获得收益。但是由于房价、借款人寿命不确定等原因，在合约到期时，借款人的资产净值有可能为负，同时住房反向抵押贷款不具有追索权，即如果到期时借款人房产价值低于贷款总额其损失只能由贷款机构自行承担，在这种情况下贷款机构可能出现违约行为。 2.2.3贷款机构破产 贷款机构如果由于经营不善或其他原因致使破产，则住房反向抵押贷款合约难以继续按原约定执行，违约风险产生。 3 国内外反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析 3.1国内反向抵押贷款运作模式及其违约风险分析 3.1.1反向抵押贷款运作模式 2011年由中信银行发起的“养老按揭”是我国最早的住房反向抵押贷款运作模式，其具体运作方式是老人将自有产权房屋抵押给银行，银行按照60％左右的评估价按月给老人发放养老贷款，