上海某社区型商业项目市场调研及定位（定稿）.doc

目 录 第1部分 宏观环境 1 一、上海市宏观环境分析 1 1．区位及人口 1 2．行政区划 2 3．经济发展水平 3 4．发展机遇 5 二、徐汇区宏观环境分析 6 1．区位 6 2．行政区划 6 2．经济发展水平 7 3．发展机遇 8 第2部分 零售市场调研 9 一、上海市商业地产市场发展状况 9 1．上海市中心城区商业布局体系 9 2．上海市主要商圈分布 10 3．上海市商业物业供应 11 4．上海市商业用地供应量 12 5．上海市“十一五”商业布局重点 13 二、徐汇区主要商圈调研 13 1．徐家汇商圈概况 13 2．主要商业物业调研 14 3．土地供应量 19 4．徐汇区商业发展规划 20 第3部分 项目及周边环境调研 21 一、调研范围 21 1．本项目基本数据 21 2．项目区位 22 3．核心辐射圈 23 二、调研内容 24 1．辐射人口 24 2．周边主要连锁品牌 24 3．周边消费市场供求 27 4．租金水平 28 5．小结 29 三、厂商访谈 30 1．主力店调研 30 2．一般商家调研 31 四、社区商业类型调研 32 1．休闲型社区商业－碧云国际商业街 33 2．生活型社区商业－苏州工业园邻里中心 35 3．小结 36 第4部分 项目定位 38 一、SWOT 38 1．优势 38 2．劣势 38 3．机会 38 4．挑战 39 二、主题设计 40 1．主题层次 40 2．功能布局 40 3．成功因素 41 4．主力业态建议 41 三、业态布局 42 1．南区业态布局 43 2．西区业态布局 46 3．北区业态布局 49 四、租金预测 53 1．租金方案 53 2．租金比较 55 五、招商策略建议 56 六、项目推广策略建议 56 1．推广思路 56 2．VI系统设计建议（定稿） 58 3．招商处设计 59 4．地盘包装广告设置 60 附录1-全部访谈商家名单汇总表 62 附录2-招商配合流程 64 附录3-客户登记表 65 附录4-招商流程表 66 附录5-推广工作总结 67 第1部分 宏观环境 一、上海市宏观环境分析 1．区位及人口 上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海正当我国南北弧形海岸线中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。2005年末，上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区域面积5155.01平方公里，县域面积1185.49平方公里。境内辖有崇明、长兴、横沙三个岛屿，其中崇明岛面积1041.21平方公里，是我国的第三大岛。由于大量人口迁入和外来流动人口增长迅速，上海人口总量规模不断扩大至2005年末，全市户籍人口已增加到1360.26万人，占全国总人口的1%。据2005年1%人口抽样调查，全市常住人口为1778万人，与2000年第五次人口普查相比，增加了137万人，其中外来常住人口438万人。 2．行政区划 至2005年末，上海有18个区、1个县，共108个镇，3个乡，103个街道办事处，3437个居民委员会和1874个村民委员会。 地 区 镇 乡 街道办事处 居民委员会 村民委员会 全 市 108 3 103 3437 1874 浦东新区 12 11 582 251 黄浦区 9 135 卢湾区 4 74 徐汇区 1 12 334 5 长宁区 1 9 175 6 静安区 5 83 普陀区 3 6 219 8 闸北区 1 8 211 1 虹口区 1 9 250 杨浦区 1 11 290 宝山区 9 5 251 116 闵行区 9 3 303 164 嘉定区 8 3 92 167 金山区 9 1 62 136 松江区 10 4 130 115 青浦区 8 3 56 179 南汇区 14 64 185 奉贤区 8 75 270 崇明县 13 3 51 271 3．经济发展水平 综合实力不断增强 上世纪90年代以来，上海市地区生产总值一直以两位数增长，增长率高于全国平均水平2~3个百分点。2006年上海市地区生产总值达到10297万亿元，首次突破一万亿元大关。2006年上海市人均生产总值达7.5万元，继续保持两位数增长。 居民收入水平持续增长，消费结构不断升级 全市居民收入继续增长，2006年上海市城镇居民可支配收入首次超过2万元，达到20668元。 居民消费结构不断升级，消费需求呈现出多样化趋势，食品消费支出比重继续降低，2005年该项支出占全部消