房地产纠纷的解决.docVIP

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房地产纠纷的解决

第十一章 房地产纠纷的解决 第十一章 房地产纠纷的解决 第一节 房地产纠纷概述 第二节 房地产纠纷的解决 第三节 常见房地产纠纷处理的简要分析 第一节 房地产纠纷概述 一、房地产纠纷的概念 房地产纠纷是当事人在房地产开发、经营、使用、交易、服务和管理过程中,因土地和房屋所产生的各种权利、义务的争议。 房地产开发过程中容易产生哪些纠纷? 二、房地产纠纷的分类 (1)按房地产纠纷法律关系的不同性质,房地产纠纷可分为: 房地产民事纠纷是平等主体的自然人之间、法人之间以及他们相互之间所发生的有关权利义务关系的纠纷。 房地产行政纠纷,指房地产行政管理机关在实施管理过程中与相对方发生的纠纷,包括两种情况: ①房地产行政执法行为引起的纠纷。 ②行政司法行为引起的纠纷。 (2)房地产纠纷按所指向的客体之不同,可以分为: 土地纠纷包括: ①土地权属纠纷; ②土地使用权因出让、转让、承包、抵押等变动发生的合同纠纷; ③土地侵权纠纷,因侵犯土地所有权、土地使用权引起的纠纷; ④因存在土地地役权、相邻权而产生的纠纷。 房屋纠纷包括:房屋产权纠纷,房屋买卖含商品房预售纠纷,房屋租赁纠纷,房屋典当与抵押纠纷,房屋继承纠纷和相邻关系产生的房屋纠纷。 房地产开发、经营纠纷包括:在房地产批租、拆迁、工程建设、中介服务和售后服务诸房地产开发与经营过程中产生的相应纠纷。 (3)按照房地产所涉及的民事权利的性质不同,可以分为 房地产物权纠纷包括:房地产所有权、土地使用权确认纠纷,房地产抵押纠纷,土地地役权、房地产相邻权纠纷。 房地产债权纠纷有:土地使用权出让、转让合同纠纷,房地产买卖、房地产交换、房屋租赁纠纷。 三、房地产纠纷的特点 1.纠纷类型多且新颖 2.涉及面广、影响深远 3.争议标的额大 4.法律关系复杂 5.房地产纠纷的政策性极强 四、处理房地产纠纷的依据和原则 (一)处理房地产纠纷的依据 (1)对于法律有明文规定的,应当适用法律规定。 (2)对于法律没有明文规定的或虽有规定但已被废止的,应当适用有关房地产政策,包括有关的司法政策。 (3)对于既无法律又无明确政策依据的,应根据市场经济的规则和民法、房地产法等法律的基本原则,乃至公认的学理,结合具体纠纷的实际情况,合理地加以处理。 (二)处理房地产纠纷的原则 1.法治原则 2.稳定原则 3.平等保护原则 4.历史与现实相结合原则 5.促进发展原则 讨论 国有土地使用权出让和转让过程中 容易产生哪些纠纷? 第二节 房地产纠纷的解决 一、房地产纠纷的协商与调解 (一)协商 协商是指房地产纠纷的当事人在平等互利的基础上,以自愿互谅的精神直接磋商,分清是非,明确责任,为自行解决争议进行协议的方式。 优点:简单易行,灵活方便,解决纠纷的方式成本最低,且便于日后合作。 以协商方式解决纠纷须遵照的原则: (1)平等自愿。 (2)合法原则。 (3)不得损害社会和他人合法权益原则。 (二)调解 调解,是指在第三方的主持下,房地产纠纷当事人通过平等协商,自行解决纠纷的方式。根据第三方的身份和调解协议的效力,调解可以分为三种: 1、民间调解 2、行政机关的调解 3、人民法院在诉讼程序中的调解 人民调解与行政调解的不同: (1)人民调解是民间调解,是一种群众性的民主自治活动;行政调解属于官方调解,是一种行政职能活动。 (2)人民调解的对象是争议不大的公民个人之间的民事纠纷;行政调解的对象一般是具有行政隶属关系的民商纠纷。 (3)调解协议效力不尽相同。 人民调解与法院调解的不同: (1)调解活动的性质不同。 (2)调解组织的性质不同。 (3)调解对象不同。 (4)调解效力不同。 二、 行政调处 行政调处是按照有关法律规定,必须由法定机关和部门对特定的房地产纠纷先行调解和解决的方式。法律规定必须适用行政调处的房地产案件有: (1)《土地管理法》第16条规定:土地所有权和土地使用权争议,由当事人协商解决,协商不成的由人民政府处理。 (2)《土地管理法实施条例》第25条第三款规定:对被征收土地补偿标准有争议的,由市县级以上地方人民政府协调,协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。 (3)《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。 行政调处程序: (1

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