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房地产纠纷的解决
第十一章 房地产纠纷的解决
第十一章 房地产纠纷的解决
第一节 房地产纠纷概述
第二节 房地产纠纷的解决
第三节 常见房地产纠纷处理的简要分析
第一节 房地产纠纷概述
一、房地产纠纷的概念
房地产纠纷是当事人在房地产开发、经营、使用、交易、服务和管理过程中,因土地和房屋所产生的各种权利、义务的争议。
房地产开发过程中容易产生哪些纠纷?
二、房地产纠纷的分类
(1)按房地产纠纷法律关系的不同性质,房地产纠纷可分为:
房地产民事纠纷是平等主体的自然人之间、法人之间以及他们相互之间所发生的有关权利义务关系的纠纷。
房地产行政纠纷,指房地产行政管理机关在实施管理过程中与相对方发生的纠纷,包括两种情况:
①房地产行政执法行为引起的纠纷。
②行政司法行为引起的纠纷。
(2)房地产纠纷按所指向的客体之不同,可以分为:
土地纠纷包括:
①土地权属纠纷;
②土地使用权因出让、转让、承包、抵押等变动发生的合同纠纷;
③土地侵权纠纷,因侵犯土地所有权、土地使用权引起的纠纷;
④因存在土地地役权、相邻权而产生的纠纷。
房屋纠纷包括:房屋产权纠纷,房屋买卖含商品房预售纠纷,房屋租赁纠纷,房屋典当与抵押纠纷,房屋继承纠纷和相邻关系产生的房屋纠纷。
房地产开发、经营纠纷包括:在房地产批租、拆迁、工程建设、中介服务和售后服务诸房地产开发与经营过程中产生的相应纠纷。
(3)按照房地产所涉及的民事权利的性质不同,可以分为
房地产物权纠纷包括:房地产所有权、土地使用权确认纠纷,房地产抵押纠纷,土地地役权、房地产相邻权纠纷。
房地产债权纠纷有:土地使用权出让、转让合同纠纷,房地产买卖、房地产交换、房屋租赁纠纷。
三、房地产纠纷的特点
1.纠纷类型多且新颖
2.涉及面广、影响深远
3.争议标的额大
4.法律关系复杂
5.房地产纠纷的政策性极强
四、处理房地产纠纷的依据和原则
(一)处理房地产纠纷的依据
(1)对于法律有明文规定的,应当适用法律规定。
(2)对于法律没有明文规定的或虽有规定但已被废止的,应当适用有关房地产政策,包括有关的司法政策。
(3)对于既无法律又无明确政策依据的,应根据市场经济的规则和民法、房地产法等法律的基本原则,乃至公认的学理,结合具体纠纷的实际情况,合理地加以处理。
(二)处理房地产纠纷的原则
1.法治原则
2.稳定原则
3.平等保护原则
4.历史与现实相结合原则
5.促进发展原则
讨论
国有土地使用权出让和转让过程中
容易产生哪些纠纷?
第二节 房地产纠纷的解决
一、房地产纠纷的协商与调解
(一)协商
协商是指房地产纠纷的当事人在平等互利的基础上,以自愿互谅的精神直接磋商,分清是非,明确责任,为自行解决争议进行协议的方式。
优点:简单易行,灵活方便,解决纠纷的方式成本最低,且便于日后合作。
以协商方式解决纠纷须遵照的原则:
(1)平等自愿。
(2)合法原则。
(3)不得损害社会和他人合法权益原则。
(二)调解
调解,是指在第三方的主持下,房地产纠纷当事人通过平等协商,自行解决纠纷的方式。根据第三方的身份和调解协议的效力,调解可以分为三种:
1、民间调解
2、行政机关的调解
3、人民法院在诉讼程序中的调解
人民调解与行政调解的不同:
(1)人民调解是民间调解,是一种群众性的民主自治活动;行政调解属于官方调解,是一种行政职能活动。
(2)人民调解的对象是争议不大的公民个人之间的民事纠纷;行政调解的对象一般是具有行政隶属关系的民商纠纷。
(3)调解协议效力不尽相同。
人民调解与法院调解的不同:
(1)调解活动的性质不同。
(2)调解组织的性质不同。
(3)调解对象不同。
(4)调解效力不同。
二、 行政调处
行政调处是按照有关法律规定,必须由法定机关和部门对特定的房地产纠纷先行调解和解决的方式。法律规定必须适用行政调处的房地产案件有:
(1)《土地管理法》第16条规定:土地所有权和土地使用权争议,由当事人协商解决,协商不成的由人民政府处理。
(2)《土地管理法实施条例》第25条第三款规定:对被征收土地补偿标准有争议的,由市县级以上地方人民政府协调,协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。
(3)《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。
行政调处程序:
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