99年专门职业及技术人员普通考试不动产经纪人记帐士考试试题.PDF

公職王歷屆試題 (99 專技普考) 99年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題 等 別：普通考試 類 科：不動產經紀人 科 目：不動產估價概要 甲、申論部分： 一、收益法又稱收益資本化法 ，除了精準計算房地客觀淨收益外，收益資本化率或折現率的有效 掌握對於價格決定具有關鍵影響。請說明收益資本化率或折現率 一般考慮的風險因素與選擇 比較基準？同時，請試舉例說明依加權平均資金成本方式決定收 益資本化率或折現率的計算 過程與結果？ 【擬答】： 收益資本化率或折現率一般考慮的風險因素與選擇比較基準： 收益資本化率或折現率，應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險 性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為 基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及 管理上之難易程度等因素加以比較決定之。 【註】風險溢酬法或累加法（估技43Ⅰ） 依加權平均資金成本方式決定收益資本化率或折現率的計算過程與結果： 依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下： n 收益資本化率或折現率＝ w k i i i 1 其中： n w  w i 1 i i 1 ：第i個資金來源佔總資金成本比例， 。 k i ：為第i個資金來源之利率或要求報酬率。（估技43Ⅲ） 舉例說明： 自有資金占30％，自有資金之報酬率為3％；而借貸資金占70％。 借貸資金之報酬率為6％。其收益資本化率或折現率如下： r ＝ 30％ × 3％ ＋ 70％ × 6％ ＝ 0.9％ ＋ 4.2％ ＝ 5.1％ 二、比較法以比較標的不動產之價格為基礎，經比較、分析與調整推算勘估標的不動產之價格， 請分別就情況、價格日期、區域因素與個別因素等調整內容，詳細說明調整之重點為何？（ 【擬答】： 情況調整： 意義： 比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比 較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。（估技19一） 調整重點： 比較標的如有急買急賣、期待因素影響等情況 ，應先作適當之修正；如該影響交易價格 之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用（估技23参考） 價格日期調整： 意義： 比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以 適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。（估技 19 二） 共 5 頁 第 1 頁 全國最大公教職網站 .tw 公職王歷屆試題 (99 專技普考) 調整重點： 因時間之差異而致比較標的與勘估標的價格水 準發生有不一致時，應利用適當之變動率 或變動金額，進行價格日期之調整。 區域因素調整： 意義： 所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘 估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素 不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。（估技19三） 調整重點： 試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、 個別因素調整或區域因素及個別因素內之