十强房地产策划公司美地行解读-上海知名豪宅万科翡翠滨江.pdf

上海陆家嘴顶级城市综合体美地行解读 万科·翡翠滨江 【美地行解读版】 目 市场分析 录 项目概况 规划设计 园林景观 户型分析 配套设施 物业管理 营销推广 市 场 分 析 宏观市场分析 政府政策支持分析 政府重点规划发展分析 上海房地产市场分析 宏观市场 • 在以刚需为主的市场大格局以及国家限购限贷限价的宏观政策双重因素下，这几年中 国整个高端豪宅市场一直被压抑着，但是伴随2014年楼市寒冬氛围的全国弥漫，全国各 大城市的普通住宅限购开始松绑，更具典型的是从产品类型上一线城市北京、上海、深 圳等则放松或解除了对豪宅的限价令。分类调控精神指引下，政府不像以前那么严格地 执行限价令了。 • 高端豪宅市场被压抑3~4年后，上海豪宅市场开始 “升温”，在普通住宅还依旧寒冷之 时，豪宅别墅项目却频频推盘，众多开发商如万科、绿城、星河湾都选择在近期推出高 端住宅项目，而市场也是迎合而上，据第一太平戴维斯数据显示，2014年1~7月上海高端 住宅的供应套数为2941套，同比增加29.39%，而其中6-7月供应就占1461套，占1~7月供 应量的近50%。其实豪宅限价政策的实质性松绑，更多改变了高端置业者对楼市走 向的预期，这种预期也将被调控政策压抑N年的高端置业者开始频频出手。 • 虽然豪宅市场尤其是顶级豪宅不太受市场大势影响，但国家一线城市对豪宅价格放开 的政策无疑让高端置业者敏锐发觉，豪宅机会的窗口期已经来临。 政府支持 重点规划发 展 • 黄浦江两岸开发工作领导小组举行第九次会议，就推进黄浦江两岸开发工作部署聚 焦。会议上，市长杨雄强调： “黄浦江两岸开发是百年大计，要始终坚持世界一流区 域定位，进一步提升开发理念、品味和水平，用好这块好料子，一张蓝图干到底，打 造示范引领整个城市发展的世纪精品。” • 从目前的政策来看，在 “十二五规划”中明确提出重点开发的十大工程之一陆家嘴 滨江金融城是最具潜力的区域。就黄浦江开发百年大计来讲，陆家嘴滨江金融城总投 资520亿，绝对是开发的重中之重，据了解，未来陆家嘴滨江金融城将集商业、办公、 娱乐、休闲为一体的区域立体开发模式，这样的整区域开发，在上海的黄浦江两岸开 发中是极为罕见的。而这所有的规划都将兑现到位于这个区域的楼盘价值上来，陆家 嘴的稀缺资源早已是众多品牌开放商争夺之地。 上海房地产市场分析 • 2015年5月10 日的降息并没有给楼市带来太大的触动，上周成交维持5月正常水平。 据上海中原地产研究咨询部数据显示，上周（5.8-5.14 ）上海一手商品房新增供应量 为21.40万平米，环比微降3.52%，新增供应量自4月中旬达到40万峰值后就呈现出一 路跌势。上周新建商品住宅成交面积为30.00万平米，环比增加了36.13%，成交均价 达31060元/平米，环比上升7.53%。 • 近期政策连发，上海楼市的情绪也跟着一路高涨。据德佑链家市场研究部数据显示， 5月上半月上海市商品住宅供应量为46.6万平方米，环比4月上涨69.6%，与去年同期 相比上涨97.6% ；5月上半月（数据截止至5月13 日）成交量为49.3万平方米，环比4 月上涨36.0%，与去年同期相比上涨了2.4倍（138.6%）；成交均价为30185元/平方 米，环比上涨0.4%，与去年同期相比上涨了12.5%%。 市场小结 • 总体来看，上海商品房住宅市场呈现回暖趋势。 • 在新政的刺激作用下，开发商在前期库存压力减小的情况下，加快了入市步 伐。而在开发商开盘力度加大和本就高涨的市场情绪带动下，购房者出手的概 率和频