房地产开发企业财务管理研究房地产开发企业成本管理.pdf

第四章 房地产开发企业成本管理 4.1 房地产开发成本定义 房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包 括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设 施费、公共配套费以及开发间接费等。 10 4.2 房地产开发成本特点 （1）开发成本内容复杂。成本项目从实物形态上，很难划定其 支出的界线。由于房地产开发周期长，成本内容多，使得各年度之间 成本之间不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比 性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象，如对市政 建设配套费，各地的规定就五花八门，有很多费用都要挤进成本，使 成本复杂。 （2）开发成本构成的影响因素多。房地产开发是一项综合性很 强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处 环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策 法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经 营管理水平也是影响开发成本的关键。 （3）开发成本可塑性强。由于各地块所处环境不同，使得项目 开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标 准，而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握以及公 共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。这些因素处理好了，可 能会降低成本，处理不好成本则可能上升。这些特点使得成本可塑性 10 资料来源：王运道.房地产开发企业工程成本控制.技术经济，2001年02期 46 很强，造成了成本控制和管理的难度。 1112 4.3 影响开发成本的主要因素 房地产开发项目成本按构成内容划分，可分成土地开发配套成 本、建筑安装工程成本、期间费用三大类，影响房地产开发成本的因 素很多，笔者对其影响的主要因素进行分析如下： （1）土地开发成本。土地开发成本的高低主要体现在投资项目 商品面积所占比重(商品产出率)。在投资项目中，由于规划的要求和 安置拆迁户的需要，并非所有的房屋产品都能作为商品销售，一部分 公共服务用房无偿地提供给社会，拆迁户的安置房屋没有产生经济效 益的可能性，因此投资项目的商品产出率必然地小于百分之百。商品 产出率越低，其效果要么使效益处于负值，要么使价格高到难以被市 场接受，商品产出率的高低，直接影响单位工地开发成本。 （2）建筑安装工程成本。建筑安装工程成本一般占总成本的 40%-60%左右，这一成本相对其他成本来讲是比较刚性的，因为有统 一预算定额。但新工艺、新材料的设计，对材料的选择、设备的选型、 工量的增减、材料价格的认定、对施工队伍的选择等，这些因素都直 接影响单位建造成本。这就要求开发商在保证质量的前提下，进行有 效的选择和测定，很好地控制建安成本。 （3）期间费用。根据房地产投资回收期长，投入量大，这一特 征，决定了资金占用对成本的影响。投资项目的建设周期，实际上是 资金占用的过程，直观的是利息支出，在开发过程中，由于资金占用 量大，单纯依靠企业的自有资金是无法满足资金供给需要的，大量资 金要依靠银行贷款，这就必须导致利息支出占成本的一定比例，建设 周期越长、利息支出越大。另一方面是资金的时效性，资金占用时间 越短，资金周转次数就越多，效益就越大，尤其在物价上涨的情况下， 11 资料来源：马纯杰，林德添.浅析房地产开发企业成本控制.城市开发，2003年03期 12 资料来源：王清雨，张建民，冯涛.有效控制房地产开发成本.山西科技，2000 年 04 期 47 资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而，建设周期决定了项目 占用资金的损失量。换言之它增加了实际成本。 1314 4.4 房地产开发各阶段成本控制的目标 房地产开发通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工 作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。 房地产开发成本控制的每一个阶段具有不同的目标，每一个阶段 进行成本控制的方法也不一样，它们相互制约，相互影响，最终影响 房地产开发的成本控制的成败。