CBD地区城中村改造策略研究.doc

1 背景 改革开放以来, 随着城市社会经济发展，旧城区逐渐出现土地存量不足、环境交通等方面不堪重负等问题，城市开始在旧城区外围规划建设新区，一些以使用集体土地和以村民委员会为组织形式的行政村逐渐被城市新建区域所蚕食、分割、包围, 形成了“城中村”。 城中村的出现源于中国的城乡二元体制，是城乡土地所有制矛盾、政府短期趋利的迂回征地政策而形成的“城市中的孤岛”，在功能、管理、空间形态、环境卫生等方面和现代城市的发展目标存在相当大的差距。大城市中的城中村数量繁多，部分分布在城市中心区，部分分布在城市外围地区。 从90年代开始，我国很多大城市如上海、北京、广州、深圳等开始在城市新区选址建设CBD， CBD地区金融、贸易、商务等功能在一个相对较小的空间里高度集聚，因而要求功能布局清晰合理、交通通畅有序、办公环境优美宜人；而城中村功能混杂、环境较差、交通不便、经济发展无法融入CBD地区的经济循环，因此CBD区域的城中村改造迫在眉睫，本文从分析问题入手，通过借鉴成功的案例,探讨研究CBD地区城中村改造的规划策略与方法。 2 CBD地区城中村存在的问题 2.1 城中村现状与CBD整体规划存在矛盾 CBD集聚了城市金融服务业的各种高端行业，承担着经济活动的各项功能，有机结合在一起，共同支撑起整个CBD及周边城市地区的运转和发展，在用地规划比例方面形成较为稳定的组织结构与比例；而由于城乡二元体制的存在，CBD地区的城中村用地权属组成复杂，客观上造成了城中村的土地征用难度较大，而城中村往往占据一定规模的土地，成为游离在CBD整体规划版图之外的一块“补丁”，与CBD地区整体规划存在比较严重的矛盾。 2.2 城中村现有功能与CBD功能需求的矛盾 由于城市周边存在大量的租赁需求，村民将房屋出租收取租金，城中村形成以居住为主的格局，同时因应租房人群的需求而衍生出零散低级商业和服务业③；而城市CBD集聚现代化城市高端行业，利用集聚效应实现各种资源、信息和科学技术的共享，达到产出最大化；城中村单一低级的居住功能显然无法与CBD的金融服务等功能相对接，难以发挥土地的最大价值，同时限制了城市整体价值的提升。 2.3 城中村粗放型土地利用模式与CBD 集约型土地利用模式的矛盾城中村缺乏统一规划和管理，土地占有率高、利用率低，村中居民自建住宅和小商铺处于“遍地开花”的状态，客观上造成了城中村粗放式的土地利用模式； CBD地区的核心产业高度集聚，政府投入了大量的资金用于地块基础设施的建设，使整个CBD地区的土地价格昂贵，客观上要求采取高度集约化的土地利用模式，与城中村粗放式的2.4 城中村与CBD地区整体空间形态上的矛盾从近年来国内外CBD的建设来看，CBD地区承载着城市的主要金融、商务、贸易等功能，一般以高层、超高层建筑为主，区内汇集大量人流与交通，需根据自身地形，组织设计有系统的道路交通，客观上起到划分空间平面的作用，使其整体空间形态严谨有序，如法国德方斯CBD、深圳福田CBD等等；而城中村大部分是村民或农民的自建居住用房，由较为低矮的建筑组成，另外村中道路没有经过系统规划，在整体空间形态上显得混乱不堪，与CBD地区的空间形态格格不入。 2.5 城中村周边地区环境与CBD城市环境的矛盾 现代CBD 的发展已使其成为集商务、现代商贸、会务、休闲旅游为一体的综合体：在环境方面，由于CBD 内部建筑密度高、交通流量大，需要系统化的建筑布局、合理的道路网设计、足够的开放空间、人性化的步行体系、充足的绿化系统等城市环境要素⑤；而城中村由于没有经过系统的规划，村中道路没有形成系统，居住环境质量差，同时缺少公共绿地和开敞空 间，也缺少文化、体育、休闲等活动场所，其环境条件与CBD的需求存在明显矛盾。3 CBD地区城中村相关改造案例研究 3.1 岗厦村改造——深圳CBD最大的城中村改造项目 岗厦村位于中心区的东南片区，是深圳福田中心区内惟一的城中村，该片区是深圳中轴线的重要组成部分；改造后的新岗厦将定位为深圳市中心区CBD的商务配套功能区，为中心区金融、商贸、信息、文化、会展等产业服务。改造规划合理安排住宅的比例，住宅除满足本地区常住村民外，以商务公寓为主，以减少由于人口增加而带来的地区配套压力和环境质量降：其中住宅约23hm2，服务式公寓约14hm2；方案通过适度提高商业和办公面积：其中商业约30hm2，酒店约7hm2，使村未来的经济发展模式转向股份化、法制化，从更高的层面参与市场的竞争；沿金田路一线布置高层及超高层办公建筑，形成“双龙起舞”的格局，在福华路和海田路形成本地区的商业核心区，并在地下空间安排地下商业群，结合功能分区合理划定区内空间平面分布；改造后的岗厦村将建设文天祥纪念馆、岗厦牌楼、岗厦改造博物馆等，岗厦的历史和文化将得到传承。岗厦村在改造规划中结合CBD地区功能需